«Застройщик стал зарабатывать меньше»: пузырь на рынке жилья Казани сдувается?

Например, год к году интерес к вторичке у казанцев снизился вдвое. По логике, если упал спрос на квартиры, они должны дешеветь. О том, какие скидки можно получить от девелоперов и продавцов-«физиков», читайте в материале «Татар-информа».

Долевка выбирается из ямы

В июле Росреестр зарегистрировал в Татарстане 1143 договора долевого участия. И это на 60% больше, чем в июне. Значит ли это, что покупатели снова штурмуют отделы продаж застройщиков?

Вовсе нет. Скорее, речь идет о том, что кривая спроса медленно ползет к дофевральскому уровню. В мае и июне рынок жилья серьезно просел – квартиры в новостройках почти не покупали. На графике кривая в этот период проваливается. А вот в июле покупатели новостроек стали куда активнее.

Нынешний июль по спросу на первичное жилье незначительно отличается от прошлых лет. И все же он оказался самым неудачным за последние четыре года.

«Можно получить скидку до 200 тысяч рублей»

Государство практически не прекращало субсидировать ипотеку на новостройки. Почему же тогда спрос на первичку снизился? Пожалуй, основная причина в том, что новые квартиры за предыдущие два года подорожали слишком сильно. И даже с помощью субсидированной ипотеки жилье в Казани могут купить не все. Сейчас спрос снизился, и цены тоже перестали расти бешеными темпами.

«В Казани новостройки в среднем стоят 130-135 тыс. рублей за кв. м. Цена выше относительно прошлого года на 5-8%. В некоторых проектах удорожание доходит и до 10 процентов. Даже при такой цене застройщик стал зарабатывать меньше, потому что сейчас он компенсирует ставку по ипотеке до 0,1%», – говорит директор АН «Этажи» Марат Галлямов.

Дополнительное субсидирование ставок обычно называют скрытой скидкой. Но эксперты отмечают, что от девелопера можно получить и официальную скидку. Руководитель отдела новостроек АН «Флэт» Наталья Ильина отмечает, что новостройки фактически перестали дорожать. Цены растут только на квартиры с хорошими планировками или удачной локацией.

«Сейчас у застройщиков много программ. Есть просто летние скидки, при покупке квартиры предоставляется скидка до 200, а то и до 300 тысяч. Некоторые компании дают дисконт за наличный расчет – 3-5%», – отмечает Ильина.

По словам эксперта, такую же квартиру, как у застройщика, у инвестора можно купить по переуступке на 1 млн дешевле.

Ипотека вытягивает вторичку

Долгое время участники рынка жаловались, что вторичка встала из-за дорогой ипотеки: в конце февраля ставки превысили 20% годовых. Однако сейчас кредит на покупку готового жилья можно получить от 9,9%, а иногда и дешевле. Так что спрос на нее начал плавно расти. В июле число договоров купли-продажи выросло на треть.

Директор АН «Этажи» Марат Галлямов отмечает, что кроме снижения ипотечных ставок есть и другие причины, по которым вырос спрос на вторичку.

«Чувствуется “привыкание” к нынешней ситуации. До этого люди переживали и откладывали жилищный вопрос. Кроме того, люди начали забирать из банков вклады, которые они открывали в феврале на 3 или на 6 месяцев. И на эти деньги часть инвесторов покупает недвижимость», – отмечает эксперт.

И все же по сравнению с прошлым годом вторичка просела почти вдвое. Хотя следует помнить, что в 2021 году спрос на готовое жилье был аномально высоким. Это значит, что пузырь, который надувался в предыдущие два года, начал сдуваться, а перегретый рынок стал приходить в равновесие.

В предыдущие месяцы, когда спрос на вторичку был минимальным, продавцы начали снижать цены. Как отмечает руководитель отдела продаж АН «Флэт» Фарсель Иматов, сейчас стоимость готовых квартир практически не меняется, но с продавцами можно сторговаться. При этом покупатели стали выбирать более дорогие варианты.

«Дисконт бывает от 100 до 250 тыс. рублей. Все зависит от ситуации и объекта. Бывает, что квартиру и так продают по минимальной рыночной цене. В этом случае говорить о скидках не приходится. Делал такую аналитику, выяснял, какой сегмент жилья у покупателей более востребован. В мае спрос был на недвижимость до 3 млн рублей. То есть покупали дешевые квартиры на окраине Казани. Сейчас увеличивается спрос на недвижимость, которая стоит от 5 до 8 млн рублей», – говорит Фарсель Иматов.

Ипотека влияет на рынок

Несмотря на все усилия властей – введение льготной ипотеки на новостройки, снижение ставок на вторичное жилье, казанцы берут ипотеку не так активно, как в прошлые годы.

И все же в июне-июле спрос на ипотеку рос активно. Причины понятны – как мы уже говорили, снизились ставки на вторичное жилье, а новостройки и вовсе можно купить в кредит от 0,1% годовых. Более половины всех сделок проходит с использованием ипотеки, поэтому этот сегмент влияет на общее состояние всего жилищного рынка.