«Хотят, но не покупают»: почему в Татарстане упал спрос на новостройки

«Сложившееся мнение – низкие ставки будут стимулировать людей покупать недвижимость»

Студенты факультета экономических и социальных наук (ФЭСН) РАНХиГС из Москвы, Нижнего Новгорода, Брянска и Курска провели анализ рынка жилья в Казани. Работа над проектом продолжалась в течение полугода. Результаты исследования были представлены на круглом столе «Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Татарстане на основе исследования РАНХиГС спроса на первичное жилье», прошедшем в Казанском филиале Президентской академии.

Ситуацию на рынке первичной жилой недвижимости в столице Татарстана студенты сравнили с крупными городами Тюменской и Свердловской областей, где сохранилась положительная динамика по покупке квартир. Исследователи выдвинули пять гипотез, связанных со снижением интереса к новостройкам в республике.

«Были отобраны различные показатели, отражающие финансовое состояние, социально-экономические факторы и состояние рынка недвижимости в целом. Данные были собраны по регионам и отдельно по столицам. У всех трех регионов объем продаж на рынке первичной недвижимости упал, но затем в Тюменской и Свердловской областях произошел рост, а в Татарстане нет», – рассказал студент ФЭСН, представитель Центра проектных решений РАНХиГС Максим Перепелица, презентуя проект.

Первая гипотеза, которая возникла во время исследования, связана с падением реальных доходов населения. Их снижение начало происходить постепенно с 2014 года, а в 2022 году усилилось. По данным из открытых источников, в Татарстане среднее падение реальных доходов населения составило 4%, поделился студент.

Вторая гипотеза – изменение условий по ипотечному кредитованию. В прошлом году ставка по ипотечному жилищному кредитованию в Татарстане достигла своего рекордного минимума и составила 3,2% в сентябре. Период интенсивного снижения начался сразу после начала спецоперации, то есть таким образом предполагалось добиться стабилизации спроса на рынке первичной недвижимости. Однако запланированного эффекта достичь не удалось.

«Сложившееся мнение – низкие ставки будут стимулировать людей покупать недвижимость. Но видим, что не совсем так это происходит. В Татарстане наблюдаются самые выгодные условия по ипотечному кредитованию, поэтому неверно говорить, что что-то случилось с ипотекой, поэтому люди перестали покупать недвижимость», – отметил Перепелица.

«Как бы тривиально ни прозвучало, но дело в цене»

Третья гипотеза связана с поведенческими особенностями населения. Исследователи рассмотрели покупку недвижимости как вариант «хранения» денег. «С ростом цены люди менее склонны покупать недвижимость и сохраняют деньги на депозитах. Однако с марта 2022 года ситуация несколько поменялась. И поменялись поведенческие особенности населения», – сказал Перепелица.

Татарстанцы, думая, куда вложить деньги, предпочтут купить вторичное жилье, добавил студент. «При этом выбирая между накоплениями на депозитах и покупкой первичной недвижимости, люди отдадут предпочтения вкладам на депозитах. Этого не наблюдается в двух других регионах», – уточнил он.

Четвертая гипотеза, которую выдвинули исследователи, касается снижения заинтересованности новостройками. «Возможно, рынок просто перенасытился. Все, кто хотели, могли купить себе недвижимость, а объекты продолжают строиться», – заметил представитель Центра проектных решений.

Чтобы определить интерес россиян, студенты воспользовались поисковыми запросами в интернете. Выяснилось, что у жителей всей России склонность к покупке одинаковая. «Если в Татарстане перенасытился рынок, и люди не хотят покупать новостройки, то это будет неверно, потому что они хотят, но не покупают. И мы пришли к истинной проблеме, почему это случилось. Как бы тривиально ни прозвучало, но дело в цене», – пояснил Перепелица.

Таким образом, появилась пятая гипотеза – цены на недвижимость. «Для всех трех регионов характерна несколько нетипичная ситуация, когда цена за квадратный метр на покупку жилья в новостройке превышает цены на вторичное жилье. При этом разрыв между ценой за квадратный метр вторичного жилья и новостроек в других регионах в разы меньше, чем в Татарстане», – заявил исследователь.

Так, разница в ценах в Екатеринбурге составляет 13-15 тыс. рублей за квадратный метр, в Тюмени – 8-10 тыс. рублей. А в Казани разрыв цен составляет в среднем 50 тысяч, в некоторые месяцы он достигал 70 тыс. рублей за квадратный метр. «Получается, что потребитель, которому нужно купить недвижимость, потом сделать в ней ремонт, еще и переплачивает как минимум в два раза», – констатировал студент.

«Дешевая ипотека ложится на плечи застройщика»

Таким образом, исследование показало, что падение спроса на новостройки в Татарстане связано с повышением стоимости квадратного метра. «Величина ставок по ипотеке не является доминирующим фактором, побуждающим население покупать жилье. Опускаются ставки – повышаются цены за квадратный метр. Ставки субсидирует государство или застройщик. Если это делает застройщик, то ему это надо компенсировать. То есть повысится цена за квадратный метр. Если она повысится, то увеличатся объемы ипотеки, период платежа, первоначальный взнос», – отметил Перепелица.

В Тюменской и Свердловской областях ставки по ипотеке были на уровне 6 — 8%, в Татарстане минимальный размер ставок в 3,5-4% не помог стимулировать спрос на новостройки, резюмировал он.

Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев назвал исследование студентов актуальным и заверил, что его «возьмут на вооружение». «Было бы хорошо, если бы Татарстан сравнили не с Екатеринбургом и Тюменью, а с более сильными субъектами. Потому что в Татарстане на сегодня ввели почти 2 млн кв. метров жилья, а там – только 1 млн», – предложил он.

По мнению Гимаева, было бы также интересно узнать, сколько квартир покупают в Казани жители других регионов России. По его данным, 15 — 20% жилья продают гражданам других субъектов РФ, в том числе из Дальнего Востока. Кроме того, сейчас падения спроса на первичное жилье в Казани нет, продажи начали расти с апреля, добавил замминистра.

«Просто в мае произошло падение цен. Это еще раз подтверждает гипотезу. Дешевая ипотека ложится на плечи застройщика, который, чтобы компенсировать низкую ставку, закладывает ее в стоимость квадратного метра. В результате растет цена квадратного метра, а платит потребитель», – ответила руководитель проектной группы, доцент РАНХиГС Светлана Овсянникова.

«Московские и питерские застройщики заинтересованы рынком жилья Казани»

Начальник отдела финансирования недвижимости Сбербанка Гузель Ногуманова отметила, что с мая застройщики стагнируют цены, поскольку объемы продаж, заложенные в финансовых моделях, не выполняются. «Понятно, что сказались события спецоперации. Но тем не менее гипотеза приближена к реальности, и такое явление наблюдается», – заявила она.

По словам спикера, московские и питерские застройщики заинтересованы рынком жилья Казани, так как «считают, что Татарстан по ценовому сегменту, инвестиционной привлекательности интересен всем».

«Поэтому они, приходя на рынок Казани, не ставят московские цены. И цена реализации “сидит” не только в трендах, озвученных здесь. Здесь и продукт, который выпускается на рынок, и удовлетворение потребностей физлиц. Казань строит жилье не только эконом-класса, но “бизнес” и “комфорт”. И чтобы архитектурный облик Казани был интересен, должна быть разноплановость жилья. И застройщики это учитывают. Благоустройство, фасадные решения сказываются на реализации. Но завышенность цен мы наблюдаем», – подчеркнула Ногуманова.

Тренд на снижение спроса есть, и он оправдан, убеждена руководитель корпоративных продаж Банка ДОМ.РФ Ирина Яшина. «Казань разрастается вширь, застраивается пригород. Заходя в чистое поле, нужно построить дороги, сделать развязки, провести сети. Все это в себестоимость жилья не входит, но эти расходы где-то застройщик берет на себя, а где-то помогает регион. Когда в экономике средств не так много, как в прежние годы, поддерживать застройщиков по всем вопросам при всем желании не получится», – сказала она.

На новых территориях необходимо строить детские сады, школы и другие социальные объекты, возведение которых раньше финансировал регион. Сейчас застройщик должен закладывать стоимость строительства детсадов, школ и дорог в финансовую модель, заметила Яшина.

«Если такие работы включили в программу, то это удешевляет стоимость. Но в целом себестоимость включает и такие вещи. Наши застройщики используют еще такие фишки – веранды на первом этаже, высокие потолки, входные группы с консьержем, мрамор, зелень. Не во всех регионах это есть в новостройках. Но все это дополнительные расходы», – пояснила она.