«Проскочил без садиков и школ»: неизвестный застройщик пробрался в «Брайт Парк» через суд

Градостроительный план есть, а возможности для размещения домов — нет

Почти годом судебной тяжбы обернулось для казанской компании «Эйгер Д.С.» желание поучаствовать в жилой застройке в Приволжском районе Казани вблизи Лаишевского района. 11 августа 2021 года фирма купила там земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. По данным Публичной кадастровой карты, его площадь составляла чуть меньше гектара — 97 с лишним соток.

Согласно ЕГРЮЛ, компания «Эйгер Д.С.» зарегистрирована 2 августа 2021 года. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Кроме того, у нее еще 27 вспомогательных видов деятельности, так или иначе связанных со строительством. Например, вторым значится разработка строительных проектов. То есть можно сказать, что заявлен весь комплекс услуг. Генеральный директор Рамис Валиев, учредитель — Эльмира Шарова.

Открытых данных об участии компании «Эйгер Д.С.», или ее руководителей-учредителей, в крупных строительных проектах нет. Поэтому вопрос о том, действительно ли компания является новичком на строительном рынке или это непубличное «ответвление» какого-то крупного застройщика, остается открытым.

Спустя два месяца после покупки земли компания «Эйгер Д.С.» обратилась в Управление архитектуры и градостроительства (УАиГ) Казани с просьбой выдать градостроительный план. Однако она получила его с чертежом, в котором не было обозначено место для допустимого размещения жилых домов.

Хотят построить больше, чем возможно?

В УАиГ компании пояснили, что отведенный компании земельный участок входит в проект планировки территории «Брайт Парк», который был утвержден исполкомом Казани 21 декабря 2020 года.

На момент утверждения проекта он был единый. С учетом этого делался расчет по транспортным нагрузкам, потребности в объектах обслуживания и социальной инфраструктуры. Однако через месяц после покупки, в сентябре 2021 года, компания «Эйгер Д.С.» размежевала свой участок на 10 частей.

Вроде бы никакого запрета нарушено не было. Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке компании разрешено строить индивидуальные жилые дома. Он расположен в зоне Ж1 индивидуальной и блокированной жилой застройки. Градостроительный регламент установил для этой зоны такие предельные параметры земельных участков: минимальный размер одного может составлять 400 кв. метров, а максимальный — доходить до 2,5 тыс. квадратных метров.

Однако Управление архитектуры и градостроительства констатировало, что увеличение числа участков в границах комьюнити «Брайт Парк» повлечет увеличение потребности в местах обслуживания и социальной инфраструктуры. Увеличится площадь под этими объектами, а также вырастут нагрузки на инженерные сети. Окончательный вердикт казанских властей был таков: проект компании «Эйгер Д.С.» «не соответствует объемам возможного жилищного строительства на данной территории».

Выводы о превышении нагрузки надуманы?

Застройщик подал иск в Арбитражный суд РТ. Он назвал выводы о превышении нагрузки надуманными, а в подтверждение своих доводов привел подробный технико-экономический расчет.

Так, согласно положению об очередности планируемого развития территории, ранее упомянутое постановление 2020 года предусматривает в качестве первого этапа жилую застройку на 3 тыс. человек — 937 участков индивидуальной и блокированной жилой застройки. Второй этап может быть реализован после реконструкции автодороги «Казань – Боровое Матюшино». Как рассказывал «Татар-информ», к 2024 году эту трассу расширят до четырех полос.

Постановлением утверждено общее количество земельных участков — 2 125 штук, предполагаемая численность населения — 6,8 тыс. человек. По расчетам властей, им понадобится 544 места в детских садах и 1,1 тыс. мест в общеобразовательных учреждениях. Также понадобятся детская и взрослая поликлиники на 124 посещения в смену.

Застройщик сообщил, что после того, как он размежевал купленный надел, у него вместо одного участка стало десять. Из-за этого общее число участков в «Брайт Парке» достигнет 2 134 вместо предусмотренных постановлением 2 125. Вместе с тем, согласно нормативам градостроительного проектирования в Казани, предполагаемая общая численность населения комьюнити с учетом этой «нарезки» возрастет на 29 человек. Напомним, что проект планировки город разрабатывал на все 300 га целиком. Понадобится дополнительно три места в садике, пять — в школе и поликлиника не на 124, а уже на 125 посещений в смену. Истец напомнил, что на территории «Брайт Парка» для школьников и детсадовцев места предусмотрены с запасом: 1 501 и 560 соответственно.

Таким образом, показатели развития территории с учетом десяти вновь образованных земельных участков, по мнению ООО «Эйгер Д.С.», не превышают уже запланированных для этой территории. Иными словами, доводы местных властей об увеличении чрезмерной потребности в объектах социальной инфраструктуры и последующего увеличения нагрузки на инженерные сети необоснованны. И суд с этими выводами согласился, отметив, что аргументы Управления архитектуры и градостроительства «не нашли документального подтверждения».

Более того, арбитраж заключил, что Градостроительный кодекс нарушило само Управление архитектуры и градостроительства. В результате его обязали исправиться: выдать «Эйгер Д.С.» градостроительный план, который содержит все необходимое. А Управление градостроительных разрешений обязали выдать бумагу о том, что планируемое строительство соответствует установленным параметрам.

На данный момент это решение подтвердили три судебные инстанции, включая Арбитражный суд Поволжского округа.

Вместо «Ясной поляны» — «Яркий парк»

Ранее СМИ писали о том, что эту территорию на границе Приволжского и Лаишевского районов Казани изначально планировали освоить структуры известного татарстанского строителя Валерия Самилова. Предполагаемый коттеджный поселок получил позитивное название «Ясная поляна». Однако эти планы были скорректированы.

За желающими возвести тут жилые дома дело не стало. Преемником Самилова стала татарстанская компания «Унистрой». В партнерстве с ООО «Корнер» (крупнейший российский девелопер в области частного домостроения) она задумала реализовать тут ЖК «Брайт Парк» (Bright Park в переводе с английского – «Яркий парк»).

Согласно опубликованному проекту планировки территории ЖК площадью 300 га, он включает в себя четыре микрорайона. Это будут дома малоэтажной и индивидуальной застройки, а также многоквартирные высотки в 10 этажей. Речь не менее чем о 1,9 тыс. участков ИЖС, не считая 50 тыс. «квадратов» в десятиэтажках.

В целом, как сообщал «Татар-информ», на этих территориях помимо «Брайт Парка» строятся такие жилые комплексы, как «Времена года», «Южный парк», «Станция спортивная», «Озерная долина», «Счастливый», коттеджный поселок «Ковалинский», и другие. Согласно расчетам, к 2024 году в новострой на границах Лаишевского района и Казани заселятся более 24,5 тыс. человек.

«Расчет нагрузки на будущую инфраструктуру проводился с учетом одного жилого дома»

В мэрии Казани в ответ на запрос «Татар-информа» сообщили, что на территорию, в которую входит участок «Эйгер Д.С.», ставший предметом судебного разбирательства, в 2020 году был разработан проект планировки территории «Брайт Парк». Объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры были рассчитаны «на определенное количество жилья».

В ответе подчеркивается, что на момент разработки и утверждения проекта планировки этой территории еще не существовало участка, на который запросил градостроительный план «Эйгер Д.С.». Эта земля была частью большого участка. Расчет нагрузки на будущую инфраструктуру тогда проводился с учетом того, что на купленном компанией земельном участке будет всего один жилой дом. Его площадь и этажность в ответе не уточнена.

При разработке проекта планировки «Брайт Парка» компания «Эйгер Д.С.» не изъявила желания внести в него изменения. Но в дальнейшем разделила надел, в результате чего появился участок, на который был запрошен градостроительный план и еще девять участков меньшей площади.

Как сообщает мэрия Казани, в настоящее время по решению суда подготовлен градостроительный план земельного участка, он проходит согласование.

«Выводы прямо противоречат федеральному и региональному законодательству в области градостроительства»

В компаниях «Унистрой» и «Корнер» соседству с «Эйгер Д.С.», судя по всему, не рады. В ответ на запрос «Татар-информа» в адрес обеих компаний был получен ответ за подписью директора ООО «Корнер-Казань» Кирилла Аскеркова.

В нем говорится о том, что ООО «Эйгер Д.С.» — это самостоятельное юридическое лицо, которое не имеет отношения к АО «Унистрой». Ранее эта компания приобрела земельный участок, расположенный на указанной территории, у третьих лиц. В последующем при участии ООО «Корнер» был разработан и утвержден проект планировки территории «Брайт Парк».

«Претензии, возникшие к этой компании у МКУ Управление архитектуры и градостроительства ИКМО Казани и ставшие предметом судебного разбирательства, на наш взгляд, обоснованны, поскольку проект планировки данной площадки был разработан с учетом имеющегося межевого плана и данных Росреестра, согласно которым ООО “Эйгер Д.С.” имело в собственности лишь один земельный участок», — отметил Аскерков.

По словам директора ООО «Корнер-Казань», в последующем данная организация «в нарушение федерального законодательства в области разработки планировки территорий» размежевала его на большее количество земель. При этом соответствующих изменений в проект планировки территории внесено не было.

«На вновь образовавшиеся земельные участки объекты социальной инфраструктуры рассчитаны не были», — подчеркнул руководитель компании-застройщика. «Решение суда по этому спору остается для ООО “Корнер” непонятным, поскольку его выводы прямо противоречат федеральному и региональному законодательству в области градостроительства», — прокомментировал нашему изданию ситуацию Аскерков.

«Кто-то проскочил без садиков и школ»

«Татар-информ» спросил у экспертов, как они расценивают эту ситуацию.

Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова:

— Я считаю, что этот случай больше подходит под пословицу «Обжегся на молоке, дует на воду». Такое количество новых земельных участков, конечно же, не критично для проекта. В принципе, можно было пройти через отклонение от проекта — на усмотрение администрации.

Наверняка есть много проектов, которые реализовывались без учета такой социальной нагрузки. И вполне возможно, что этому девелоперу обидно, что существует система двойных стандартов: кто-то проскочил без садиков и школ, а он сейчас отвечает за все ранее накопившиеся проблемы. В этом смысле не хватает диалога между властью и представителями бизнеса. Причем диалога со всеми участниками этого процесса, а не с определенными застройщиками.

С одной стороны, Минстрой РТ и другие организации радеют за ввод квадратных метров, чтобы жилья было больше и всякого. С другой стороны, лояльность в части норм есть не ко всем застройщикам: кому-то идут навстречу, а кому-то — нет.

Это переходит в судебную плоскость. Но вопрос в том, что суд с учетом прохождения всех инстанций, тормозит и замораживает проект как минимум на год. Девелопер несет дополнительные расходы. «Варяги» — застройщики и инвесторы из других регионов — боятся заходить на наш рынок, хотя попыток игроков, в частности из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара, Краснодара, предпринималось немало.

Причина в том, что у нас не совсем ясная картина по требованиям, которые могут возникнуть в процессе проектирования и реализации таких проектов. А из-за этого может полететь финансовая модель. Они опасаются как раз судебных процессов, которые ставят под вопрос саму целесообразность проекта.

Третий момент: земельные участки под строительство — это бомбы замедленного действия. Среди них есть и «черные лебеди», и айсберги, верхушки которых ты видишь, но не видишь всего, что внутри. Если в начале проекта не проведена аналитика, потом в процессе реализации могут возникнуть сложности.

«Если не увеличить число развязок, через два года все встанет»

Вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев:

— Окрестности Казани страдают от необеспеченности инфраструктурой. Особенно дорогами. В Лаишевском районе дело с этим пока еще обстоит более-менее. Но с учетом огромных объемов жилья, а если мне память не изменяет, «Унистрой», «Ак Барс» и «Сувар строит» планируют построить там больше миллиона квадратных метров жилья, не считая объемного индивидуального частного домостроения… Если не увеличат число развязок, то через два года там все встанет.

Кроме того, надо создавать рабочие места, чтобы уменьшить необходимость поездок жителей в столицу республики. Социальную инфраструктуру тоже однозначно надо развивать. Нужны и новые школы, детсады, магазины дороги. Не могу сказать, что «нарезка» на более мелкие участки — это общая тенденция застройщиков коттеджных поселков. Каждый проект индивидуален.

Да, такое размежевание имеет место быть. Но не с той точки зрения, чтобы кого-то обмануть или сэкономить. Застройщик оценивает исходя из проекта, какие это должны быть участки, с целью оптимизации. Во-первых, чтобы это было удобнее строить, чтобы это не было столь дорого для последующего приобретения. Когда на одном участке несколько разных объектов, есть смысл поделить землю под ними. Разное назначение объектов — это разные расценки налога.

Например, лучше, чтобы магазин и склад стояли отдельно друг от друга. Земля под торговой точкой облагается более высокими налогами. Скорее всего, такая оптимизация была предпринята для удобства работы.

«Должна быть проработана нормативная политика, которая будет распространяться на пригородные территории»

Профессор Казанского государственного архитектурно-строительного университета Александр Дембич:

— Три с половиной человека на один дом — достаточно реальная цифра. Это даже больше коэффициента семейственности в Татарстане, который составляет 2,8 человека.

Конечно, какие-то проблемы этого проекта выявиться могли. Некоторые цифры уже настораживают. Во-первых, потребность в детских дошкольных учреждениях в 500 с чем-то мест. Обычно один детсад рассчитан не больше чем на 320-350 детей. С учетом прошедшей эпидемии Covid садики больше чем на 300 с небольшим мест и не проектируют. Они эпидемиологически опасны: может сразу заразиться большое количество ребятишек.

И два детских сада будет построено или один – это две большие разницы. Норматив доступности садика от наиболее удаленного жилья составляет 350 метров в городе и до 500 метров — за городом или в сельской местности: там его разрешается увеличить. Если садика два, то они раздвинуты между собой, и радиус доступности сильно удлиняется. Поэтому если в данном случае запланирован один детсад, то меня это очень смущает.

Также существует пропорциональное соотношение между количеством школ и детских дошкольных учреждений. В России на одну школу на 800 детей обычно планируется четыре или минимум три детсада. У школы, кстати, тоже есть радиус доступности: 500 метров в городе и до километра в пригороде.

Теперь о площади земельных участков. При индивидуальной застройке он составляет самое меньшее 6 соток. Вообще же нормально, когда для одного дома предусмотрено 10 соток. Если это в полном смысле блокированная застройка, для них участки меньше — обычно от 3 до 5 соток.

Чем крупнее застраиваемый участок по размеру, тем больше требований к нему возникает. На большой надел нужна и школа, и несколько детсадов. Если же он небольшой, максимум на 30 домов, это меньше тысячи человек населения, вроде как и детский сад не всегда нужен.

Суд на это реагирует очень просто. Он смотрит нормативы: соответствует им проект или нет. Если он укладывается в рамки нормативных требований, дальше ему не препятствуют. С другой стороны, это может создать не нормативные, но реальные проблемы для города.

Лаишевский район достаточно проблемный, особенно ближе к Казани. Там все уже размежевано и продано-перепродано. Субординированный пояс вокруг Казани возрастает, как и проблемы с доступностью жителей города к естественной природе и транспортной доступностью. В то же время жители близлежащих поселков начинают давить на администрацию Казани: У нас автобусы не ходят или редко ходят. Или нет школы, где дети могли бы учиться. Это тоже серьезные вопросы.

Частные строительные компании садики еще строят. Но тоже не всегда — чаще просто оставляют место для него с расчетом, что город или район построит сам, потому что это муниципальный объект. Но я не знаю ни одного случая, чтобы ими была возведена школа. Их обычно вешают на местную администрацию. Чтобы решить вопрос с доступностью перемещения, нужно сильно развивать загородную транспортную сеть. Это все очень затратные вопросы. Конечно, этот процесс стараются как-то регулировать.

Наверное, в этом отношении должна быть проработана нормативная политика, которая будет распространяться на пригородные территории. Пока она не узаконены в части обязательных требований.