«Строительство дома — как кулинарный рецепт»: девушка-застройщик об этапах ИЖС

«Один раз построил, второй раз повторил»

К сожалению, немногие застройщики на рынке ИЖС соблюдают все обязательные этапы строительства домов. Это стало уже обычной практикой, потому что 80 процентов жилья, строящегося на продажу, делается по принципу «один раз построил, второй раз повторил». Особенно страдает в этом плане этап геологического исследования участка, которым не занимается практически никто.

Это при том, что «геология» — важнейший этап, который определяет, как глубоко на вашем участке находится вода. От этого будет зависеть тип фундамента дома, то есть нагрузка, которую он будет способен выдержать, и, соответственно, технология и стройматериалы, которые здесь стоит применить. Это как с рецептом кулинарного блюда — можно добавить что-то по вкусу, но есть обязательная часть рецепта, которую нельзя исключить. Например, в свекольник нельзя не положить свеклу.

Поясню на примере. В нашем регионе в сегменте ИЖС строят, как правило, каменные дома на ленточно-свайном фундаменте. Сваи, как известно, бывают забивные и заливные. И если вы залили сваю на глубину, скажем, 2,5 метра, не зная, что там вода, то с этой сваей вам придется попрощаться. У грунта, насыщенного водой, слабая несущая способность, свая в таком грунте перестает работать, соответственно, фундамент в этом месте теряет прочность. А в ленточно-свайном фундаменте вся нагрузка приходится именно на сваи.

После приобретения участка, получения разрешения на строительство и определения пятна застройки обязательно проводите геологическое исследование.

Почему еще нельзя экономить на «геологии»

Другая проблема, с которой могут столкнуться люди, сэкономившие на геологическом исследовании, — пучинистый грунт, создающий дополнительные нагрузки на фундамент. Будьте готовы к тому, что выстроенный с любовью дом через год может приподняться так, что вы увидите щель между землей и фундаментом. Если вы потенциальный покупатель такого объекта, для вас это явный сигнал, что фундамент дома просчитан неправильно. Ко мне по-прежнему часто обращаются с вопросом: «Фундамент дал трещину, что с этим делать, как сохранить дом?» Сохранить такой дом очень сложно. Со временем трещина будет увеличиваться, и это будет сильно влиять на всю конструкцию дома — и на стены, и на кровлю. Жить в таком доме уже опасно. Поэтому покупателям, ищущим готовый дом, я рекомендую запрашивать и архитектурный проект и геологию участка. Это покажет, что конструктивная часть дома была рассчитана.

Запрашивайте у продавца архитектурный проект и геологию участка

Очень жаль, что в сегменте ИЖС, в отличие от строительства многоквартирных домов, нет единого надзорного органа, который проверял бы соблюдение всех этих параметров. Даже банки, кредитуя покупку загородного жилья, не проверяют его на соответствие техническим параметрам. Оценка дома производится, как правило, на основе анализа стоимости подобных объектов в данной локации. При этом учитываются цены на агрегаторах объявлений, хотя там давно уже не столько настоящие цены, сколько лидогенерация.

Поэтому для проверки приглянувшегося загородного дома я советую приглашать специалиста технадзора. Он пройдет по объекту хотя бы с тепловизором, проверит, в порядке ли стены, все ли необходимые слои имеет кровля (даже самая экономная металлочерепица должна иметь слой гидроизоляции), и выдаст свое заключение. Это обезопасит вас от покупки неликвидного объекта.

Для проверки приглянувшегося загородного дома пригласите специалиста технадзора

Подпорная стенка может добавить 30 процентов к общей стоимости

Пошаговое проектирование самого дома выглядит так.

Первый необходимый этап — изучение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), на котором будет построен объект. Нужно смотреть, не проходят ли через него коммуникации: газовые трубы, электросети и канализация. Это позволит избежать многих ошибок и разочарований.

Оттолкнувшись от имеющихся в ГПЗУ разрешений и назначений, вы получаете границы, в пределах которых вы имеете право строить дом. Посадить дом на участок вам поможет кадастровый инженер, который грамотно расположит строение, исходя из этих границ. После подается уведомление о начале строительства, где указываются отступы от границ участка, расположение дома и его габариты, площадка строительства и хозпостройки — гараж, баня, сарай и прочие, вплоть до помещений для содержания животных.

Кроме того, в геодезии участка указывается уклон участка, если он составляет более 5 градусов. В этом случае придется заложить существенную сумму на засыпку участка и систему отведения атмосферных осадков. А если уклон серьезный, то предусмотреть расходы и на подпорную стенку. Почему, например, в Сочи такие дорогие объекты? С одной стороны, там мало свободной земли, а другая причина как раз в холмистости. Чтобы построить на таком участке двухэтажный дом площадью 150 квадратов, нужно устанавливать высокие подпорные стенки, а это ведет порой к 30-процентному удорожанию строительства.

Дом пошагово

Покончив с генпланом и получив разрешение на строительство, принимайтесь за архитектурную часть проекта, то есть за разработку дома и хозпостроек в определенной архитектурной стилистике и их посадку. Затем переход к планировке и расположению комнат, а именно к планам помещений, в первую очередь к общему и поэтажным. Архитектурный проект должен показывать, из какого материала будут сделаны стены, какой будет фасадная часть дома, из чего она будет состоять.

Конструктивная часть проекта: фундамент высчитывается исходя из результатов «геологии» и той нагрузки, которая будет на него приходиться. И она указывает основные узлы, исходя из технических характеристик материала. Кроме того, здесь закладываются конфигурация и размеры дверных и оконных проемов, тип кровли (двускатная, прямоугольная, плоская и др.), разрезы стен и кровли с указанием размеров, веса и технических характеристик стройматериала. Например, для облицовочного кирпича это морозостойкость, марка прочности и влагопоглощение.

Еще один обязательный момент — инженерные сети. Все септики (возможно, отдельные для дома, бассейна и банного комплекса) должны быть грамотно распределены и правильно расположены еще на этапе планирования строительства дома. То же касается электричества: нагрузка на все объекты, расположенные на участке, должна быть равномерной. Желательно при этом завести в дом трехфазную систему электроснабжения с напряжением 380 вольт. Нередко заводят 220 вольт, и этого оказывается недостаточно.

Следом идет проект организации строительства, то есть поэтапный план возведения объектов на участке. Здесь мы определяем, что строим первым делом. При этом очень важно понимать, какие у вас подъездные пути. Например, возможно, стоит изначально организовать фундамент бани и закрытой беседки, потому что потом большая машина просто не сможет завезти бетон на участок.

Дальше рассчитывается сметная документация с указанием количества, качества и стоимости стройматериалов, закупаемых в соответствии с архитектурным проектом и выбранной технологией. Нужно рассчитать и стоимость отделки внешнего фасада, предчистовой отделки и ремонта под ключ.

Затем поэтапное ведение работ (строительство фундамента, возведение стен и т.д.) с подписанием актов выполненных работ после каждого этапа. Ну и после полной сдачи объекта — получение исполнительно-разрешительной документации, регистрация дома на участке и перевод его в собственность.

Если вы собрались строить дом исключительно собственными силами, у вас должен быть как минимум эскизный проект, а оптимально — архитектурный проект.

Фотографии и эскизы предоставлены автором