Ставки стали заградительными: почему рынок жилья-2023 бил рекорды и что ждать в 2024-м

Количество сделок с «первичкой» за год выросло на 50%

Количество сделок на первичном рынке жилья Татарстана в 2023 году увеличилось почти на 50%. Всего в минувшем году зарегистрировано около 27 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), в 2022 году их было всего 18 тысяч.

Вторичный рынок тоже показал хороший прирост – 240 тысяч переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (ДКП), что на 24% больше, чем годом ранее. Такие данные приводит Росреестр республики, проанализировав статистику сделок на рынке недвижимости в регионе за 2023 год.

В ведомстве отмечают, что в целом количество регистраций ДКП по видам объектов недвижимости по сравнению с 2022 годом увеличилось: на квартиры – на 34% (с 71 до 96 тысяч), нежилые помещения – на 20% (с 8,5 до 10,2 тысячи), на земельные участки – на 18% (с 96 до 113 тысяч), индивидуальные жилые дома – на 13% (с 16,6 до 18,8 тысячи).

«На татарстанском рынке недвижимости в 2023 году наблюдался очень активный спрос как на первичное, так и вторичное жилье. Основным его драйвером стали различные действующие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий», – отметила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова.

Она также подчеркнула, что в 2023 году в республике было построено рекордное количества жилья. Об этом же на итоговой коллегии Министерства строительства РТ говорил и глава профильного ведомства Марат Айзатуллин. По данным министра, Татарстан в минувшем году побил свой собственный рекорд — было введено в эксплуатацию свыше 3,4 млн квадратных метров жилья.

«Кроме того, Татарстан, являясь одним из самых экономически развитых и инвестиционно привлекательных регионов в стране, всегда был и остается интересным, в том числе с точки зрения вложения средств в недвижимость. Поэтому по всем основным направлениям в сфере регистрации недвижимости также наблюдается положительная динамика», – подчеркнула Бурганова.

В декабре спрос на «вторичку» в Татарстане упал почти на 16%

Подвели в Росреестре и итоги последнего месяца 2023 года, данные опубликованы на портале «Открытый Татарстан». Так, в декабре в Татарстане совершили почти 9,2 тысячи сделок купли-продажи жилья, а месяцем ранее их было почти 11 тысяч – на 16,3% больше. Снижение спроса на «вторичку» после повышения ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке, стало еще более очевидно.

Это не удивительно, ведь Центробанк повышал ключевую ставку трижды: сначала в августе, потом в октябре и в конечном итоге в декабре до «заградительно высоких уровней».

По данным анализа развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования, который регулярно проводит «Дом.РФ», квартиру на вторичном рынке сейчас можно приобрести в ипотеку по ставке от 16,9% — это попросту неподъемный уровень для большинства покупателей недвижимости. Также отмечается, что в России количество выданных кредитов на вторичном рынке за декабрь снизилось на 12%, а их объем – на 19%.

Охлаждение спроса на «вторичку» в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» прогнозировала член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Она отмечала, что если до 15 декабря еще можно было приобрести квартиру по старым ставкам, которые и так уже были некомфортными, то во второй половине месяца ипотеки стали выдавать под более высокий процент. «”Вторичка” ощутит все эти прелести после Нового года в виде уменьшенного количества покупателей», – отмечала Гизатова, поэтому данные за январь для вторичного рынка обещают быть еще менее утешительными.

«Первичка» пока держится на плаву за счет льготных программ от государства и застройщиков

У «первички» тоже все идет не так гладко. За декабрь татарстанцы заключили 2,9 тыс. договоров долевого участия, в то время как в ноябре их было 3,1 тыс. – почти на 7% больше. Однако приобрести квартиру на первичном рынке немного проще благодаря многочисленным льготным программам от государства и застройщиков.

Согласно статистике «Дом.РФ», купить недвижимость в новостройке можно по ставке от 16,7% без льгот, по семейной ипотеке – под 6% годовых, по программе господдержки – под 8%.

Но сохранятся ли эти программы в дальнейшем – остается только гадать. После прямой линии с Президентом России Владимиром Путиным было анонсировано решение о том, что льготные программы субсидирования точно продолжат работать до июля 2024 года. Глава государства также выразил надежду на их продление после этого срока.

О необходимости продолжения льготной ипотеки неоднократно заявляли и в Татарстане. Так, на совместном заседании комиссии Госсовета России по строительству, ЖКХ и городской среде Раис РТ Рустам Минниханов заявил, что льготную ипотеку и вовсе надо сделать бессрочной, как это было когда-то с сельской ипотекой.

Также на итоговой коллегии Министерства труда, занятости и социальной защиты республики глава ведомства Эльмира Зарипова назвала продление льготной ипотеки одной из приоритетных задач на 2024 год.

«Посылы связаны с продлением льготной ипотеки. Безусловно, это наша позиция, потому что мы сегодня видим, что это дает возможность семьям видеть жизненные горизонты, решать свои дальнейшие перспективы», — отмечала тогда министр.

Услышат ли татарстанских чиновников их российские коллеги, остается только гадать. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина уже не раз говорила о том, что массовые льготные ипотечные программы необходимо постепенно сворачивать. По ее мнению, нужно создавать адресные ипотечные программы, в том числе на вторичном рынке жилья.

Эксперты прогнозируют продление льготной ипотеки и стабильность с ценами на «вторичку»

Предсказывать то, как будут развиваться разные сегменты рынка на год, эксперты не берутся. Максимум, о котором сейчас можно говорить, – полгода. Ключевым событием, от которого будет зависеть дальнейшая судьба рынка, станет решение о продлении или отмене льготной ипотеки в июле.

«Если так случится, что льготную ипотеку все-таки не продлят для всех, а оставят сегментарно, то будет серьезное изменение баланса на рынке, однозначно будет перекос на “вторичку”. Лучше купить готовое и дешевле, чем строящееся и дороже», – отметил в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

Однако и он, и другие эксперты рынка уверены, что льготные ипотечные программы с большей долей вероятности продлят.

Что касается вторичного сегмента, спрос на него продолжить падать, а роста цен, вполне возможно, вообще не будет. Если он и случится, то небольшой – в рамках инфляции, до 10%. Зато спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в 2024 году прогнозируется намного выше, нежели на сегодняшний день, ведь загородная ипотечная программа фактически субсидируется государством. Кроме того, в этом сегменте идет тенденция к ведению эскроу-счетов, что сделает его еще более «прозрачным».