Ставка по ипотеке в Татарстане достигла исторического минимума. Что дальше?
Ипотечный рынок в РТ за полгода вырос на 40%, а ставка в июне снизилась до рекордных 7%. Стоит ли ждать подорожания кредитов вслед за повышением ключевой ставки ЦБ – в материале ИА «Татар-информ».
Ставки на минимуме
Количество ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии 2021 года в Татарстане, выросло на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 32,6 тыс., следует из данных Банка России. Объем кредитования увеличился за тот же период в 1,6 раза – до 79,9 млрд рублей.
В июне количество кредитов по сравнению с тем же месяцем прошлого года выросло на 40,5% – до 6,1 тыс., их общая сумма – в 1,8 раза, до 15,8 млрд рублей.
В целом на 1 июля ипотечный портфель татарстанцев составлял 310,4 млрд рублей и вырос за год на треть. По объему задолженности по ипотеке республика находится на седьмом месте в России после Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Тюменской, Свердловской областей и Краснодарского края.
Ставка по ипотеке за год в Татарстане снизилась с 7,73% годовых до 7,02% и находилась в июне на исторически минимальном значении.
Льготная ипотека снизила стоимость кредитов
Снижение полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке до минимума за всю историю банковского сектора в целом по России отмечает и Объединенное кредитное бюро (ОКБ). Если год назад ПСК равнялась 9,3%, то в июне 2021 года – 8,5% годовых.
«В июне заканчивалось действие программы льготной ипотеки по старым условиям, поэтому многие заемщики в спешке постарались заключить ипотечный договор до конца месяца. Это привело к резкому увеличению доли льготных ипотечных кредитов примерно с 19% в мае до 29% в июне, что и привело к снижению уровня средней ставки. Очевидно, что уже по итогам июля средняя ПСК вновь начнет расти вслед за повышением ключевой ставки», – отмечает ОКБ.
Программа льготной ипотеки была запущена в апреле 2020 года. В Татарстане до июня 2021 года по ней можно было взять в ипотеку новостройку по ставке до 6,5% годовых при условии, что стоимость кредита на покупку жилья не превысит 6 млн рублей. В июле программа была продлена на год, но условия изменились: ставка была повышена до 7%, а сумма льготного кредита была снижена до 3 млн рублей.
Льготная ипотека пользуется популярностью в республике. На 1 июля в Татарстане было одобрено 34,1 тыс. заявлений о приобретении жилья по льготной ипотеке, заключено 17 тыс. договоров почти на 47 млрд рублей, выдано 16,6 тыс. кредитов на сумму 45,6 млрд рублей. По объему предоставленной льготной ипотеки Татарстан также находится на 7-м месте в России после уже перечисленных регионов.
Ипотека требует больше доходов
Из данных ЦБ следует, что в первом полугодии в Татарстане средний размер ипотечного кредита составлял 2,5 млн рублей, за год сумма выросла на 18%. В июне средний размер кредита составлял уже 2,6 млн рублей – это на четверть, или на 511 тыс. рублей, по официальной статистике, больше, чем в том же месяце прошлого года.
Расчеты Национального бюро кредитных историй (НБКИ) близки к ЦБ – средний размер ипотечного кредита в Татарстане в июне составлял 2,7 млн рублей, по этому показателю республика занимала только 18-е место в России.
«Более года средний чек ипотечного кредита растет практически постоянно. После некоторого снижения весной 2020 года в дальнейшем он не только вернулся к допандемийному уровню, но и превысил его. При этом росту среднего чека по ипотечному кредиту, прежде всего, способствовало падение процентных ставок благодаря программам господдержки», – отмечает НБКИ.
При этом бюро учитывает и то, что рост «среднего чека ипотечного кредита» во многом был обусловлен увеличением стоимости квадратного метра на фоне активной реализации программы льготной ипотеки.
В то же время вырос размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита. В целом по России он увеличился в текущем году на 11,3% – до 78,2 тыс. рублей. В Татарстане – на 10,6%, до 64,6 тыс. рублей. При этом республика в рейтинге НБКИ находится только на 21-м месте.
Вместе с тем, по данным ЦБ, в Татарстане вырос срок облуживания ипотечного кредита с 17,4 года в июне 2020 года до 19,6 года в июне этого года.
ЦБ ждет охлаждения рынка
Ставки в банковском секторе зависят от ключевой ставки Банка России. До марта она находилась на историческом минимуме – 4,25%. В условиях значительного роста инфляции ЦБ стал повышать ставку с шагом 0,25–0,5 процентных пункта. На заседании 23 июля совет директоров Банка России поднял ее сразу на один процентный пункт – до 6,5%.
По словам председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной, столь резкое повышение необходимо для возвращения инфляции к цели 4%. Она отмечала, что потребительское кредитование достигло высоких темпов, в том числе вследствие мягкой денежно-кредитной политики. По ее мнению, требуется создать условия для повышения склонности населения к сбережению. А для этого нужен более высокий уровень процентных ставок.
«Темпы кредитования населения и бизнеса находятся вблизи максимальных значений за последние годы. Многие заемщики стараются успеть взять кредит по более низким ставкам. Мы повысили прогноз по росту кредита на этот год. Ипотечное кредитование продолжит динамично расширяться, но все же несколько замедлится после изменения условий программы льготной ипотеки», – полагает Набиуллина.
Далее ЦБ будет оценивать, как уже принятые решения по ключевой ставке будут влиять на денежно-кредитные условия, и, исходя из этого, решать, какой уровень будет у нее в дальнейшем. Вместе с тем Набиуллина дала прогноз средней ключевой ставки в следующем году – она будет находиться в диапазоне 6,0–7,0% годовых. В дальнейшем, по мере снижения инфляционных ожиданий и замедления инфляции ставка, по расчетам ЦБ, вернется в нейтральный диапазон 5–6%.
Банки не стали откладывать повышения ставок
Профессор Института управления, экономики и финансов Казанского федерального университета Игорь Кох сказал ИА «Татар-информ», что в связи с повышением ключевой ставки ЦБ стоит ожидать некоторого повышения ставок по кредитам или «по крайней мере, прекращения снижения ставок». По его словам, они снижались в том числе за счет мер господдержки в виде субсидируемых программ, в частности льготной ипотеки. «Коммерческие ставки по ипотечным кредитам снижаться уже не будут. Скорее всего, можно ожидать некоторого повышения, пусть даже не на один процентный пункт, но повышения можно ожидать», – сказал эксперт.
Он полагает, что банки достаточно быстро отреагируют на изменение ключевой ставки и изменят условия по кредитным предложениям.
Президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев отмечает, что значительное развитие ипотечного кредитования в Татарстане в текущем году связано с действием льготных ипотечных программ. Предполагалось, что льготная ипотека в июле завершится, и люди старались успеть оформить кредиты. «Плюс в первом полугодии активно работала сельская ипотека, причем Казань оперативно выбирала выделенные лимиты», – сказал он.
Цены на жилье на первичном рынке в Казани в настоящее время, по оценке президента Гильдии риелторов, складываются на уровне от 95 до 140 тыс. рублей за квадратный метр на жилье массового спроса, на вторичном – от 75 до 100 тыс. рублей.
Спикер утверждает, что средняя ставка без учета льготных программ выше официально заявленной.
«После того как Центробанк поднял ключевую ставку, в течение недели ставки по ипотеке, в частности в Казани, выросли на 0,5–1 процентный пункт. На первичном рынке они сейчас составляют в среднем 8,5–9% годовых, средняя ставка на вторичном – 8,5–9,5%», – сказал Савельев.
По его словам, в дальнейшем повышение ставок будет возможно вслед за решением Банка России. «Если только совет директоров Ценробанка примет решение еще поднять ключевую ставку, безусловно, будет повышение. Если же она останется без изменения, то ставки по ипотеке останутся на том же уровне», – полагает эксперт.
Следующее заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке назначено на 10 сентября 2021 года.
