Рынок жилья Казани: спрос на новостройки упал на 50%, вторичка держится на плаву

В результате с рынка уходят покупатели-инвесторы – им невыгодно покупать квартиры, которые вряд ли подорожают после сдачи. Плюс ко всему застройщики рискуют потерять свой главный козырь – льготную ипотеку. А вот рынок вторички остается стабильным и даже демонстрирует рост. Подробности – в материале «Татар-информа».

Спрос на новостройки упал до уровня 2015 года

Посмотрите на график: на нем вы видите, сколько договоров долевого участия (ДДУ) Росреестр регистрировал в октябре в разные годы в Татарстане. Спрос на новостройки в прошлом октябре оказался самым низким за последние семь лет.

Меньше всего первичку покупали в кризисном 2015 году. Напомним, тогда на фоне санкций Центробанк резко поднял ставку рефинансирования, ипотека остановилась и рынок недвижимости испытал шок. В октябре 2022 года спрос на новостройки оказался примерно на том же уровне, что в 2015 году. Год к году число зарегистрированных ДДУ сократилось на 50%.

Почему же татарстанцы отказываются от первички? Оказывается, виновата не только геополитическая ситуация.

- Стоит учитывать, что статистика Росреестра не отражает реальное положение дел на рынке, а передает его с задержкой в месяц-полтора. То есть в сентябре регистрируются сделки, заключенные в конце лета, а в октябре — в начале осени. Поэтому статистике Росреестра еще предстоит падение по итогам ноября. Как мы помним, два месяца назад в связи с мобилизацией продажи здорово просели или вовсе замерли почти во всех сферах розничной торговли. Рынок недвижимости сам по себе в силу своей специфики менее емкий, поэтому на нем это отразилось заметнее всего, - говорит директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев.

Он отмечает, что  последние годы были довольно кризисными — сначала проблемы, порожденные пандемией, потом геополитическая нестабильность. Все это сказывается не только на покупательской способности, но и влияет на эмоциональный фон, не способствующий для серьезных приобретений.

«Потенциальные покупатели считают нецелесообразным инвестировать в новостройки. Они видят, что объекты этого же застройщика в сданных домах или квартиры от инвесторов в этом же комплексе в сданных домах стоят дешевле, чем на старте продаж. Они понимают, что нарушается правило инвестиционного вложения: ты вкладываешь на старте и через два года можешь продать эту квартиру дороже. А на рынке новостроек до половины сделок были инвестиционными», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

В одном из прошлых обзоров мы писали, что аналогичную квартиру у продавца-«физика» можно купить на 2 млн дешевле, чем у застройщика.

Однако Гизатова считает, что о проблемах застройщиков говорить рано и что цены падать не будут. Во-первых, девелоперы получают проектное финансирование от банков, то есть их финансовая модель прописана заранее. Во-вторых, у застройщиков есть запас прочности. Гизатова отмечает, что если смотреть статистику по сделкам с января по октябрь, 2022 год не был провальным. Застройщики выполнили и перевыполнили планы продаж в марте-апреле.

На вторичном рынке без перемен

А вот для рынка вторичного жилья октябрь вовсе не был провальным. Конечно, если сравним нынешний октябрь с прошлогодним, мы увидим, что спрос упал в два раза. Однако в 2021 году вторичка била все рекорды, поэтому лучше обратимся к статистике за последние восемь лет. Мы обнаружим, что в октябре 2020-го, 2021-го и 2022-го годов спрос на готовое жилье был самым высоким.

Если сравнивать с кризисным 2015-м годом, то в нынешнем октябре спрос на готовое жилье был в два раза выше.

«Вторичный рынок – это реальные объективные сделки без инвестиций. То есть вторичку чаще берут не для дальнейшей продажи, а для решения жилищных вопросов – разъехаться, купить квартиру детям, найти жилье побольше. То есть покупатели решают проблему, которая есть прямо сейчас, поэтому вторичка показала устойчивый рост, несмотря на схематозы и господдержку, которые есть на рынке первички», – поясняет Анастасия Гизатова.

Если мы проанализируем, как развивался рынок вторичного жилья в 2022 году, мы обнаружим, что он был меньше подвержен колебаниям, чем первичный. В октябре продолжился рост, который начался еще в мае. Как мы видим на графике, спрос не обвалился ни в сентябре, ни в октябре.

Ипотека на вторичку выдается по рыночным ставкам, субсидий на нее нет. Зато готовую квартиру можно купить на 1-2 млн дешевле, чем новостройку. И это еще одна причина, почему покупатели выбирают вторичку.

Минфин хочет отменить льготную ипотеку

В октябре Росреестр зарегистрировал в Казани 2668 сделок по ипотеке. Это на 45% меньше, чем в октябре прошлого года. Но не будем делать поспешных выводов. Вновь сравним данные за последние восемь лет.

Получим, что октябрь 2022 года уступает по числу ипотечных сделок только рекордному октябрю 2021-го.

Льготная ипотека со ставкой до 7% на покупку новостроек в последние три года остается главным козырем в руках застройщиков. Однако госпрограмма оказалась под угрозой: в Минфине России говорят, что льготная ипотека закончится 31 декабря 2022 года.

«Ведомство не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка жилья», – сказал замглавы Минфина Алексей Моисеев.

Однако такие заявления вызывают сомнения у участников рынка. Тем более что еще недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин предлагал расширить господдержку и распространить ее на первичку.

«Вряд ли господдержку свернут, потому что сейчас она является двигателем продаж на первичном рынке. Если ее отменят, пострадает не только строительная отрасль, но и банки. Возникнет конкуренция со вторичным рынком. А на вторичном рынке проще договориться о скидке, больше предложений, можно найти квартиру с ремонтом. И цены на готовое жилье ниже», – говорит директор АН «ФЛЭТ» Руслан Хабибрахманов.