Разница в платежах в 2 раза: что выгоднее в Казани – снять квартиру или купить в ипотеку

Высокий курс доллара и туристы поднимают спрос на арендное жилье в Казани

Спрос на долгосрочную аренду жилья в Казани с каждым годом растет. Жители столицы Татарстана все чаще отдают предпочтение съемным квартирам и комнатам вместо покупки собственной недвижимости.

«Если говорить в целом о рынке аренды, то спрос стабильно растет из года в год. Связано это с тем, что Казань развивается семимильными шагами, становится краше. Очень большой поток туристов, который растет с каждым годом. Конечно, тут сказался и эффект от СВО, и от роста курса доллара. Плюс много людей переезжает к нам жить из других городов», – подтвердила «Татар-информу» член Гильдии риелторов РТ, исполнительный директор агентства недвижимости «Флэт» Диляра Мальчикова.

Однако вычислить точное количество сделок по аренде в регионе практически невозможно – эксперты называют этот сегмент рынка в России «серым» и не берутся говорить даже о примерном количестве. Все потому, что некоторая часть из них проходит тет-а-тет между съемщиком и арендодателем без участия третьей стороны и бывает, что без заключения договора. Рассматривать этот параметр корректно только в разрезе конкретного агентства или сайта по подбору недвижимости.

Например, согласно обзору рынка аренды жилья за III квартал 2023 года, который составил Финансовый институт развития в жилищной сфере России «Дом.РФ», в Казани на 1 октября зарегистрировано 1,9 тыс. объявлений об аренде. В январе 2023 года в аналогичном исследовании говорилось о порядка 4,1 тыс. объявлений – за девять месяцев их стало почти на 54% меньше.

Количество предложений от арендодателей в России сократилось, но спрос растет

Тренд на аренду жилья пришел в Россию из Америки и Европы, в последние 5-7 лет он активно набирает обороты из-за снижения доступности ипотеки, считает вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

«Стоимость недвижимости стремительно растет, ипотечные кредиты сегодня гораздо выше, нежели арендный платеж, поэтому люди задумываются: вместо того.чтобы платить за покупку квартиры сразу большую сумму, не лучше ли арендовать. Есть два лагеря, и каждый из них имеет свои доводы, каждый по-своему прав», – прокомментировал собеседник агентства.

В конце прошлой недели Цб поднял ключевую ставку в четвертый раз подряд – до 15% годовых. Причем в последний раз – сразу на 2 процентных пункта. Эксперты ожидают очередного повышения ставки и уже говорят о том, что этот шаг может сделать ипотеку и другие кредиты для людей еще менее доступными. По оценке РБК, уже в ноябре банки могут повысить ставки по ипотеке на 2–2,5 п. п., ставка по коммерческой ипотеке вырастет до 16–16,5%.

Ранее эксперты уже заявляли «Татар-информу», что рынок недвижимости тяжело адаптируется к изменению условий. Из-за повышения ставок ранее, в августе и сентябре, наблюдался ажиотаж – покупатели пытались запрыгнуть в последний вагон и успеть купить квартиры по старым ценам.

Ежемесячный ипотечный платеж за «вторичку» в Казани выше арендной платы в два раза

Вместе с тем исследование «Дом.РФ» подтверждает высокий спрос на арендное жилье, но также говорит о том, что количество предложений от арендодателей в России резко сократилось – на 42% за квартал и 58% с начала года. Основная причина – замедление публикаций новых объявлений об аренде.

«В условиях ограниченного предложения и высокого спроса квартиры стали сдаваться значительно быстрее, а арендодатели существенно повысили стоимость аренды: средний срок экспозиции объявлений об аренде жилья по итогам III квартала 2023 года – самый короткий за последние 1,5 года, а средние цены на аренду – выше уровня предыдущих двух лет», – говорится в обзоре института.

Согласно данным «Дом.РФ», в условиях ограниченного предложения аренда квартир стремительно подорожала. На сегодняшний день квартиру в Казани можно снять в среднем за 38 тыс. рублей, но все зависит от конкретных условий: района, количества комнат, ремонта и других. Срок экспозиции по актуальным объявлениям в столице Татарстана один из самых больших – 165 дней требуется в среднем арендодателю для сдачи квартиры.

Эксперты же приводят более конкретные примеры. Стандартная «однушка» в старом десятиэтажном доме на Ямашева, Ибрагимова, Фучика или проспекте Победы – не самых топовых, но и не отдаленных районах – в среднем сдается в аренду за 25 тыс. рублей. Иногда к этой сумме еще прибавляются коммунальные платежи.

«Если говорить о том, сколько стоит эта квартира, – около 5,5 млн. При минимальном первоначальном взносе условно в 1 млн рублей сумма кредита составит 4-4,5 млн. Ежемесячный платеж – не менее 50 тыс. рублей, а с сегодняшней ипотечной ставкой – еще выше. Отсюда вывод – стоимость ипотеки выше стоимости аренды примерно в два раза», – рассказал Руслан Садреев.

Президент Гильдии риелторов РТ Анастасия Голяшева привела еще один пример: рыночная стоимость однокомнатной квартиры в Ново-Савиновском районе – 8,5-9,5 млн рублей. Для ее покупки будет необходим первоначальный взнос в размере 1,8-2 млн рублей. Ежемесячный ипотечный платеж для ипотеки на 30 лет составит порядка 90 тыс. рублей, также еще понадобится оплатить расходы по страховке – это еще плюс 40-50 тыс. рублей ежегодно.

Арендный платеж для такой квартиры – около 25-40 тыс. рублей в зависимости от внутренней отделки.

«Вторичку» выгоднее арендовать, а «первичку» – покупать

В ответ на тезис о том, что арендовать квартиру всегда выгоднее, чем купить ее в ипотеку, эксперты заявляют – все индивидуально и зависит от конкретного случая.

«Все зависит от выбора типа недвижимости и места. Если сравнивать покупку вторичной недвижимости и аренду, из-за роста ставок ЦБ и поднятия ипотечных ставок сейчас действительно выгоднее снимать квартиру. Чтобы арендная плата покрывала платеж по ипотеке, у вас должен быть приличный первоначальный взнос – более 40%», – считает Диляра Мальчикова.

Однако если говорить о покупке квартиры в новостройке, то можно найти такой вариант, где ежемесячный платеж будет больше или равен арендной плате. Первоначальный взнос в таком случае должен быть от 20%.

«Квартира, скорее всего, будет расположена в Осиново, Усадах или в Высокогорском районе. Найти квартиру с низким ежемесячным платежом по ипотеке в самой Казани довольно сложно, такие объекты очень быстро разбирают, до рекламных площадок они обычно не доходят», – добавила собеседница агентства.

Президент Гильдии риелторов Анастасия Голяшева согласилась с коллегой и добавила, что недвижимость на сегодняшний день является хорошим средством сохранения капитала. Именно поэтому сделать выбор лучше в пользу покупки.

«Но в случае отсутствия хорошей «первоначалки» и если вопрос с местом жительства открыт, то арендовать выгоднее», – добавила она.

Отсутствие социальных гарантий или мобильность

Есть множество факторов, которые стоит учесть при выборе между арендой жилья и покупкой собственной квартиры, помимо цены. Среди основных минусов эксперты называют: нелояльных арендодателей, некоторые ограничения, например запрет на заселение с животными, и другие.

«Рынок аренды не настолько стабилен и безопасен, чем покупка собственной недвижимости. Нет гарантий, что будешь жить в одной и той же квартире длительное время, ведь собственник по каким-то обстоятельствам может попросить срочно съехать», – подчеркнул Руслан Садреев.

Также в арендном жилье зачастую не принято организовывать регистрацию по месту жительства. По словам вице-президента Гильдии риелторов, в 99% случаев в квартиру съемщика не пропишут. Однако регистрация должна быть у каждого – это не просто обязательство, но еще и социальные гарантии.

У аренды жилья есть и положительные стороны. Например, мобильность – при необходимости человек может быстро сменить район, город или снять квартиру с другим количеством комнат и иными жилищными условиями.

«Всегда есть выбор, можно выбрать квартиру там, где будет удобно. Нет необходимости вкладывать в эту квартиру средства, то есть при хорошем арендодателе съемщик не будет обременен техническими вопросами», – прокомментировал Руслан Садреев «Татар-информу».

Диляра Мальчикова среди плюсов аренды также отметила, что она дает большую гибкость при переездах и не влечет за собой кредитных рисков.

«Выбирайте аренду, если у вас нет стабильной работы или есть риск ухудшения финансовой ситуации. Если можно арендовать жилье дешевле, чем платить по ипотеке, разницу можно отложить на первоначальный взнос», – заключила собеседница агентства.

Доля арендного жилья на рынке вырастет, но не обгонит спрос на покупку

В ближайшее время число сделок на рынке арендного жилья продолжит расти, однако обогнать спрос на покупку недвижимости, а особенно «первички», ему вряд ли удастся, считают эксперты. Вопреки ожидаемому повышению ставки по ипотеке и цен на жилье, люди будут отдавать предпочтение собственным квадратным метрам.

«Прогнозы давать сейчас очень тяжело, потому что рынок недвижимости каждый месяц удивляет. На самом деле, основным ключом в этом вопросе является развитие нашего города. Казань стала популярной, сюда едут. И продажа, и аренда будут очень актуальны в ближайшее время. Всё зависит от того, с каким стартовым капиталом люди будут сюда приезжать», – прокомментировала Анастасия Голяшева.

Диляра Мальчикова также считает, что спрос на аренду недвижимости будет расти. Она связывает это не только с увеличением миграции из других городов и регионов. По ее мнению, все очень сильно зависит от ставки по ипотеке, минимального первоначального взноса и от политики регулятора.

«Ставки по ипотеке на вторичную недвижимость сильно выросли, платежи по новостройкам значительно ниже, если сравнивать со “вторичкой”. Часть спроса перешла на новостройки, но людям необходимо где-то жить здесь и сейчас, пока строится дом, делается ремонт, – конечно же, им приходится арендовать жилье. Доля скорее всего подрастет, но не обгонит спрос на покупку недвижимости», – заключила она.