«Прожила 2,6 тысячи лет и после 1 июля не умрет»: что ждет рынок ипотеки без господдержки

Отмена «Господдержки» и продление «Семейной ипотеки»: как трансформировался рынок в июле

Программу ипотеки с господдержкой запустили в России в апреле 2020 года, когда в стране разразилась эпидемия коронавируса. Как следствие – из-за тяжелого течения, долгого лечения и последующего восстановления у людей упала покупательная способность. По задумке льготная ипотека должна была поддержать строительную отрасль, в которую входят не только девелоперы, но также и производители стройматериалов, строительных инструментов и оборудования, грузоперевозчики и многие другие. Предполагалось, что ставка в 6,5% и минимальный первоначальный взнос от 20% облегчат для людей покупку жилья в и так непростое время, а также поддержат экономику.

Программу несколько раз оптимизировали, но в итоге решили и вовсе отменить. По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, слишком высокий спрос на нее разгоняет цены на новостройки и увеличивает ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем. Представители регулятора и других ведомств также неоднократно заявляли о том, что льготные программы значительно увеличили закредитованность населения, поэтому стоит от них отказаться или трансформировать в более адресные.

В итоге 1 июля одна из самых востребованных программ – «Господдержка» – полностью завершила свое действие. Таким образом, в России на данный момент действует шесть федеральных льгот на покупку жилья. Между тем 10 июля стало известно о новых условиях «Семейной ипотеки», которую попросил продлить лично Президент страны Владимир Путин во время ежегодного послания Федеральному Собранию.

Теперь она будет распространяться на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Ставка по программе составит 6%, а сумма кредита — до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов ­­— до 6 млн рублей. Круг тех, кто может взять «семейку», тоже сузится. Теперь это в том числе родители детей в возрасте до 6 лет включительно, а также детей-инвалидов.

«Молодежная ипотека» под 3% годовых: какие программы могут спасти рынок жилья

По данным аналитического отчета ЦБ РФ за минувший месяц, доля льготных ипотечных программ в общей выдаче составляет 75%. Подтверждают такую тенденцию и девелоперы. Так, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказал, что в структуре сделок компании по ипотеке за первую половину 2024 года «Семейная ипотека» заняла 51%, «Господдержка» – 32%, IT-ипотека – 15%. По его мнению, полностью закрыть образовавшуюся после 1 июля «дыру» в 32% клиентов будет непросто, для этого понадобится внедрить в систему новые ипотечные продукты. Если государство решится на такой шаг, то доля сделок к концу года будет держаться на уровне 87%, в ином случае упадет до 80%.

«Мы пришли к тому, что ипотека стала жить по рыночным условиям. Сейчас ставки на уровне 21%, и говорить, что рынок чувствует себя хорошо, не приходится. Если сравнить ежемесячные платежи при льготных программах и нынешней ставке в 21%, суммы увеличились втрое. Заемщики, которые сейчас оформляют ипотеку, порядка 99% своего платежа выплачивают только в виде процентов банку. Поэтому я считаю такие ставки заградительными, при них ипотека и покупка жилья стали недоступными», – прокомментировал он.

Так, например, при нынешних заградительных ипотечных ставках, которые превышают 20%, среднестатистическая квартира в Москве обойдется покупателю в 180 тысяч рублей в месяц. Средняя стоимость собственной «однушки» в столице – 12 млн рублей. Позволить себе такую покупку сегодня могут далеко не многие. Зарплата молодого специалиста, например, составляет порядка 100 тысяч рублей, но помимо ипотечных платежей существуют еще и другие траты.

Азизов отметил, что уже предлагал свою инициативу – «Молодежную ипотеку», но пока она поддержана не была. Согласно этой программе, которую он предположил реализовать в рамках нового нацпроекта «Молодежь России», взять ипотечный кредит смогут молодые специалисты в возрасте до 30 лет. Первоначальный взнос составит 15%, а максимальный срок кредита – до 50 лет. Ставка по этой программе предполагается в пределах 3%. Часть первоначального взноса можно будет погасить «Сертификатом молодоженов».

«После 1 июля клиентов в офисах почти нет»

Ранее «Татар-информ» уже писал об опасениях экспертов рынка недвижимости в части спада сделок и его затоваривания из-за заградительных процентных ставок, ведь практически 95% объектов «первички» в Казани приобретается с использованием именно льготной ипотеки. Однако окончательных выводов на тот момент в Гильдии риелторов делать не спешили в надежде на новые ипотечные инструменты. Сейчас же можно утверждать, что эти опасения подтверждаются, ведь взамен «Господдержки» пока ничего не внедрили.

«В июне застройщики выполнили план чуть ли не на 200%, а за полторы недели июля у многих сложилась другая ситуация — клиентов в офисах практически нет. Поэтому банки и застройщики сейчас предлагают какие-то альтернативные варианты, чтобы снизить рыночную ставку хотя бы на короткий срок. Будем надеяться, что ключевая ставка в 2025–2026 годах будет снижаться и ипотеку с высокими ставками можно будет рефинансировать», – прокомментировал Рустам Азизов.

Между тем Центробанк уже сейчас призывает застройщиков и банки внедрять свои льготные программы и делать скидки своим клиентам, однако это возможно далеко не всегда. Кроме того, регулятор стремится к тому, чтобы внедрить стандарты ипотечного кредитования, что может стать еще одной серьезной проблемой для рынка ввиду отсутствия альтернатив.

«Регулятор призывает нас делать скидки, но, к сожалению, это не всегда пропорциональная история. Один из ключевых факторов при покупке недвижимости для заемщика — размер ежемесячного платежа, на который в большей степени влияет процентная ставка. При более низкой ставке платеж становится комфортнее, и возможность взять ипотеку появляется у более широкого круга покупателей. А скидка на квартиру и размер итоговой переплаты по кредиту хоть и важен для бюджета семьи в долгосрочной перспективе, но на этот показатель обращают меньше внимания», – пояснила исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.

«Делать выводы о состоянии рынка можно будет не раньше сентября»

Разбавить пессимистичный настрой экспертов вызвался начальник управления ипотечного кредитования Ак Барс Банка Аркадий Бочарников.

«Ипотека родилась в Древней Греции, в VI веке до нашей эры, прожила 2,6 тыс. лет и после 1 июля точно не умрет», — подчеркнул он.

Согласно приведенным им данным, около 2 млн семей ежегодно улучшают свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования. В части обеспеченности жильем показатель достиг 29 кв. м на одного россиянина, ежегодно к этому показателю прирастает по одному «квадрату». Эксперт признал, что соотношение задолженности по ипотеке в стране выросло, но показатели все равно ниже, чем в США и ФРГ. Так, россияне взяли ипотечных кредитов на 18 трлн рублей — это 11% от ВВП.

«Здесь у нас есть потенциал, можем еще в 4 раза увеличить выдачу ипотеки населению, и экономика будет прекрасно себя чувствовать. Поэтому говорить о том, что после 1 июля ипотеки не будет, я бы не стал. С точки зрения больших цифр нам еще расти и расти», – заметил Бочарников.

Так или иначе, эксперты сходятся в одном: спрос на жилье в значительной мере был реализован в июне. Делать какие-либо выводы по состоянию рынка недвижимости можно будет не раньше сентября, а может быть, и еще позже.

«До этого момента рынок может увидеть переход на адресную поддержку определенных категорий граждан: врачи, учителя, работники ключевых предприятий, – что может более эффективно решать важные государственные задачи. Кроме того, представляется целесообразным распространить государственную поддержку ипотеки на молодые семьи, чтобы стимулировать молодых людей создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте», — считает Рустам Азизов.

«В целом, наверное, нам нужно как-то перестроить мышление и стараться работать без госпрограмм. Понятно, что если сейчас полностью госпрограммы убрать, может вообще все встать, поэтому делают некие ограничения <…> Но как-то же мы все работали до пандемии, все же получалось. Надо, чтобы получилось и сейчас», – заключил основатель ипотечного агрегатора Metr.Club Анатолий Норштейн.