Почему цены на квартиры в Казани росли в пять раз быстрее, чем зарплаты?

Как менялись зарплаты?

Начнем с хорошей новости. В Казани за два года средняя зарплата выросла на 13% – до 51,5 тыс. рублей. И это самый высокий показатель среди регионов Поволжского федерального округа (ПФО). В Казани много промышленных предприятий, крупных компаний, а также развивался малый и средний бизнес. Более или менее заметно выросли зарплаты в Ульяновске (+9%) и в Нижнем Новгороде (7%), говорится в исследовании ЦИАН. 

У соседей дела обстояли хуже. В некоторых городах за два года зарплаты не только не выросли, но даже сократились. Например, в Пензе средняя заработная плата снизилась с 43,7 до 42,9 тыс. рублей в месяц, то есть почти на 2%. Антилидером стал Киров. Если в 2020 году его жители зарабатывали в среднем 41,3 тыс. рублей, то в 2022-м только 40 тысяч рублей. Падение более чем на 3%.

Как дорожало жилье?

А теперь плохая новость. Цены на недвижимость росли в разы быстрее, чем зарплаты. По динамике цен на жилье Казань снова вышла на первое место. За два года средняя стоимость квадратного метра выросла с 85 до 140 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть сразу на 64%. Такой взрывной рост цен сделало казанское жилье практически недоступным. В большинстве других крупных городов ПФО зарплаты на 5-10 тысяч рублей ниже, чем в Казани. Но при этом квартиры почти в два раза дешевле.

Однако цены на жилье сильно выросли даже в городах с низким уровнем жизни. В том же Кирове, где заработные платы жителей сократились больше всего, квадратный метр подорожал на 50% – с 48 до 71 тыс. рублей.

Отметим, что когда-то жилье в Уфе стоило не намного дешевле, чем в Казани. Но в последние два года динамика цен здесь оказалась почти вдвое ниже, чем в столице Татарстана. Квадратный метр подорожал более чем на треть – до 100 тыс. рублей. То есть если условная «однушка» площадью 40 кв. м в Казани сейчас стоит 5,6 млн рублей, то в Уфе – 4 млн рублей.

Казанцу надо отдавать ползарплаты на погашение ипотеки

А теперь более подробно рассмотрим, как изменилась доступность жилья для казанцев. Если брать усредненные данные «ЦИАН», в 2020 году житель Казани зарабатывал 45,6 тыс. рублей, а «однушка» площадью 40 кв. м стоила 3,4 млн рублей.

Допустим, казанец взял ипотеку на 20 лет по льготной ставке 7%. Он заплатил минимальный первоначальный взнос в 530 тыс. рублей – это 15% от стоимости квартиры. Тогда каждый месяц ему приходилось выплачивать около 22 тыс. рублей.

В 2022 году тот же казанец зарабатывает 51,5 тыс. рублей. А среднестатистическая «однушка» в 40 кв. м уже стоит 5,6 млн рублей. Условия те же: льготная ипотека под 7% на 20 лет. Но на первоначалку уже надо накопить больше – 850 тысяч рублей. А каждый месяц по ипотеке придется платить почти 37 тысяч рублей, то есть больше половины зарплаты.

За два года наш условный житель Казани начал зарабатывать в месяц на 6 тысяч рублей больше. Но его ипотечный платеж вырос аж на 15 тысяч рублей в месяц. Получается, что, несмотря на рост зарплат, доступность жилья снизилась.

Кто виноват?

Главной причиной ускоренного роста цен на квадратные метры стала льготная ипотека на новостройки со ставкой 7%, которую ввели после ковидной самоизоляции.

«Основной рост цен на жилье произошел во второй половине 2020 года. Ввели льготную ипотеку, а ввод жилья был еще небольшой. И главным результатом льготной ипотеки стал рост цены квадратного метра. Это общероссийская ситуация, когда спрос увеличили за счет низких ставок по ипотеке, а девелопмент не мог на это мгновенно ответить ростом предложения», – говорит экономический географ и социолог, профессор МГУ Наталья Зубаревич.

Схожее мнение высказал и руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

«Именно доступная ипотека расширила возможности и круг потенциальных покупателей, чьи доходы почти не изменились. Но расширение ипотечного спроса далеко не во всех городах сопровождалось ростом предложения на рынке жилья. Именно эти диспропорции во многом предопределили темпы роста цен. Так, например, в Казани текущий объем жилья в стадии строительства ниже уровня, который был в момент запуска льготной ипотеки, а в Перми, напротив, заметно выше. В первом случае мы получили очень заметный рост цен, во втором – умеренный», – отмечает Михаил Хорьков.

Добавим, что в Казани на рост цен мог повлиять и спрос со стороны иногородних покупателей. В одном из прошлых материалов мы рассказывали, что в Татарстане численность населения росла быстрее, чем в других городах ПФО. Например, в 2021 году из Башкортостана и Удмуртии в Татарстан стали переезжать в три раза чаще.