Бизнес вывели на дорогу: чьи земли под Казанью пойдут на строительство автотрассы

Земли выкупают от Казани до Кощаково

Правительство Татарстана в апреле опубликовало больше десятка постановлений об изъятии земельных участков. Формулировка – «для государственных нужд Республики Татарстан». Земли нужны для строительства Вознесенского тракта на участке от проспекта Победы в Казани до федеральной трассы М7 «Волга».

В прошлом году участки изымались на муниципальном уровне – под снос попала в основном промзона в Советском районе Казани, несколько гаражей и дач там же. Сейчас трасса выходит за пределы города, и, видимо, поэтому регулирование потребовалось на уровне республики.

Всего на сегодняшний день под изъятие попадают 14 участков общей площадью 45,9 га. Они расположены, в частности, в Казани – в районе улицы Минская, рядом с поселками Самосырово и Вознесенское, а также в Кощаковском поселении Пестречинского района. Земли разной категории – и те, что относятся к населенным пунктам, и промышленного назначения.

Забираемые в госфонд участки принадлежат как физическим лицам, так и юридическим. В числе компаний – «ТАИФ-НК», на месте трассы сейчас расположена заправка, «Техводпром», «Раминвест», «Сельскохозяйственное предприятие “Кощаковское”».

«К нам никто не обращался с целью обсуждения каких бы то ни было сумм»

Однако больше всего земель придется отдать структурам группы ASG. Участки общей площадью 14,8 га входят в состав закрытых паевых инвестиционных фондов, которыми управляет компания «Капитал-Траст-Инвест». По данным информационного ресурса «СПАРК», бенефициар компании – Алексей Семин. В профиле на сайте компании он имеет статусы лендлорд-рантье и долларового миллиардера.

Директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов прокомментировал «Татар-информу» решение Кабмина РТ.

«Что касается проекта, то мы заинтересованы в строительстве дорог, так как понимаем, что развитие дорожно-транспортных магистралей – огромный плюс для развития города и дает большие возможности. Мы всегда поддерживаем реализацию таких инициатив», – сказал он.

По его словам, вопросы изъятия земель регламентированы четкими нормами федерального законодательства.

«Со своей стороны, мы всегда делали и делаем то, чтобы город получал нужную инфраструктуру. Какого-то особого мнения по поводу условий у нас не имеется, так как к нам никто не обращался с целью обсуждения каких бы то ни было сумм», – сообщил Аисов.

При отказе продавать участок Минзем подаст на собственников в суд

В постановлениях Правительства РТ отмечается, что Министерство земельных и имущественных отношений Татарстана по законодательству обязано направить копии постановлений собственникам земельных участков. Кроме того, «в 30-дневный срок после определения размера возмещения за изымаемый земельный участок» нужно будет подготовить соглашение с Главтатдортрансом, направить его собственнику участка и заключить с ним соглашение, выплатить возмещение и зарегистрировать право собственности Татарстана на этот участок.

В документе обговаривается, что Минзем в случае, если собственник не представит подписанное соглашение в определенный срок, обращается с исками в суд.

В Минземимуществе «Татар-информу» пояснили, что по Земельному кодексу при изъятии участков для государственных и муниципальных нужд размер возмещения за них определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» независимым оценщиком.

«При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством», – сообщили в пресс-службе ведомства.

Если же вместе с земельным участком изымаются объекты недвижимого имущества, в размер возмещения так же включается их рыночная стоимость.

«Обычно участки покупаются по рыночной цене»

Суммы за участки могут быть немалыми. По оценке опрошенных «Татар-информом» экспертов, стоимость участков растет прямо пропорционально расстоянию до Казани – чем ближе, тем дороже. Так, если стоимость отдаленных участков в Пестречинском районе можно оценить в 300-500 тыс. рублей за сотку, на прилегающих территориях, в районе поселков Офицеров и Вознесенского сейчас участки продаются от 300 тыс. до 1,5 млн рублей. Участки в районе улицы Минской участники рыка оценивают в 1,5-2 млн рублей за сотку. Также они отмечают, что стоимость очень приблизительная и зависит от множества факторов.

«Сказать общую стоимость участка невозможно, потому что каждый представляет свою ценность. Насколько мне известно, сама процедура изъятия происходит на лояльных условиях. Сейчас строится много дорог – например, Горьковское шоссе и Вознесенский тракт. Поэтому на сегодняшний день можно сказать, что это уже обыденная практика. Но даже сейчас говорить о среднем ценнике неправильно», – сказал вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев.

По его словам, на сегодняшний день в Вознесенском участки реализуются по цене от 300 до 800 тыс. рублей за сотку.

«Если сумма, предлагаемая собственнику муниципалитетом, его не устраивает, то он может обратиться в суд. Есть практика, что в судебном порядке сумма выкупа увеличивается. Но это только по решению суда. Негативной практики по изъятию за копейки я не слышал. Обычно участки покупаются по рыночной цене», – отметил он.

Он добавил, что стоимость, предлагаемая государством, приближена к справедливой. «За деньги, которые предлагает государство, собственники могут купить аналогичный объект, а может, и лучше», – полагает эксперт.

«Покупка участков помогает улучшить условия жизни людей»

По мнению директора агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, приобретение жилого участка государством для многих возможность улучшить условия проживания.

«Большинство объектов не были бы реализованы по той цене, которая им предоставляется в качестве выкупа. Они, возможно, не представляли интересы для сторонних покупателей. Но в связи с расширением дороги собственники смогут переехать и улучшить жилищные условия», – пояснила она.

Однако Гизатова считает, что при оценке стоимости участка нужно оперировать двумя понятиями: рыночная цена и ценность для собственника. Например, нужно учитывать не только сухие параметры – квадратные метры, ширину/длину участка, но и месторасположение, соседство и привычный уклад жизни.

«Я за то, чтобы участки оценивали исходя из ценности, потому что не все готовы к переезду. Компенсация должна содержать не только рыночный эквивалент, но и моральные и нравственные страдания от переезда», – сказала она.

«Всегда есть те, кто пытается на чем-то заработать»

По мнению Гизатовой, жители России приобретают участки в качестве инвестиции – с развитием инфраструктуры их стоимость растет в несколько раз.

«Во всех городах России и мира приобретают земельные участки, зная, что там дальше будет развиваться инфраструктура – будут проходить дороги. Но это не связано с получением компенсации. Сейчас есть все основания полагать, что там будет жилая застройка и стоимость участков увеличится в разы», – полагает эксперт.

Она отметила, что приобретение участка – разумное вложение. «Образно, если ты купил участок за 300 тыс. рублей за сотку, далее, с развитием инфраструктуры, этот участок будет миллион за сотку», – отметила она.

Вместе с тем она обратила внимание на то, что есть практика скупки домов у физлиц для их последующей перепродажи строителям.

«К нам приходили инвесторы, которые хотели продать участки, не зная, что там будет большая развязка. Мы в тот момент многих отговаривали от реализации, и сейчас они продали участки гораздо дороже, но не городу. Их приобрели строительные компании и другие юридические лица», – сообщила Гизатова.

Вице-президент Гильдии риэлторов Татарстана Руслан Садреев напомнил случаи с ветхим жильем. В то время население специально приобретало ветхое жилье, прописывалось в нем, чтобы взамен получить новую квартиру.

«Всегда есть те, кто пытается на чем-то заработать. Я помню, что люди консультировались по выкупу участка в Адмиралтейской слободе, когда строился первый этап дороги-дублера. Тогда люди начали покупать участки в СНТ, но как только появился спрос, ценник вырос. Но в то время люди хотели купить подешевле, чтобы потом с муниципалитетом договориться о более высокой реализации», – заключил он.

На строительство Вознесенского тракта выделили 22 млрд рублей

Вознесенский тракт пройдет от Аметьевской магистрали в Казани через улицу Бухарская, далее между улицами Минская и Закиева и выйдет на федеральную трассу М7. Общая длина автодороги составит 11,7 км, расчетная скорость движения – 70 км в час.

Тракт станет пятой вылетной магистралью и позволит разгрузить Мамадышский тракт: он примет на себя транспортный трафик с прилегающих жилых микрорайонов Азино, Горки, Салмачи, Вознесенское, Привольный. 

Планируется, что рядом с трактом будет вестись комплексная застройка жилья: проект предусматривает не только вынос за пределы Казани промышленных предприятий, но и возведение жилых комплексов, детских садов, школ, всей инфраструктуры, включая парки и скверы.

Сначала будет построена дорога протяженностью 3,8 км – от улицы Гвардейская до проспекта Победы. Ширина Вознесенского тракта на этом отрезке составит от 13 до 17 метров, по три полосы движения в каждую сторону. Проектом предусмотрена организация дополнительных съездов и местных проездов, обеспечивающих движение по тракту, общей протяженностью 6,2 км, а также три подземных пешеходных перехода и путепровод через железную дорогу. Завершить работы планируется в 2023 году.

Вторая часть автодороги пройдет от проспекта Победы до трассы М7 «Волга». Протяженность этого участка составит 7,9 км.

Ориентировочная стоимость строительства тракта, строительство которого вовсю ведется, оценивается в 31 млрд рублей. На сегодняшний день были объявлены тендеры на пять этапов строительства. Суммарно на работы уже выделено 21,9 млрд рублей.

И Гизатова, и Садреев считают, что строительство Вознесенского тракта поможет развитию города и улучшит инфраструктуру.

«Я как коренной житель Казани и Приволжского района очень жду, когда Вознесенский тракт достроят до конца. Это будет очень большим делом, которого все ждут много лет. Сейчас там идет активная стройка», – отметил Руслан Садреев.

Анастасия Гизатова добавила, что строительство Вознесенского тракта не должно наносить урон природе, однако оно способствует развитию города.

«Если это касается развития города, не наносит урон экологическому состоянию и получается договориться с собственниками, то почему бы и нет? Ведь это необходимая мера для будущего развития города», – считает она.