Осторожный спрос: застройщики копят непроданные новостройки, но не снижают цены на жилье

«Сейчас сезонность влияет на спрос не так сильно, как раньше»

Почти 60% квартир в строящихся домах в Татарстане остаются непроданными. Такие данные приводит минстроевский портал «НашДом.РФ». Для сравнения: в марте 2022 года доля непроданных площадей была в два раза меньше.

Почему так получилось? Значительную часть проектов застройщики начинали, когда спрос и цены на новостройки выросли до рекордного уровня благодаря льготной программе ипотеки. Однако с марта-апреля прошлого года ситуация изменилась: после начала спецоперации и введения санкций татарстанцы стали покупать квартиры осторожнее.

Потенциальные покупатели заняли выжидательную тактику, рассуждая: если доля непроданных квартир растет, значит, цены должны снизиться. Как говорят эксперты, дать однозначный прогноз для всего рынка нельзя – ценовая политика будет зависеть от ситуации, в которой оказался конкретный застройщик.

«Девелопер получает кредит под конкретный проект и за счет продаж наполняет эскроу-счета. Если сумма на этих счетах уже покрыла кредит, торопиться с продажами смысла нет. У застройщика не будет долга перед банком, и он не торопясь сможет продавать квартиры в сданных домах, получая деньги напрямую. Ситуация будет отличаться, если дом начинали строить в более сложной экономической ситуации и продажи шли медленно. Если девелопер не выполняет план продаж, он может предлагать акции, скидки. Так он быстрее наполнит счета эскроу, и банк перестанет задавать вопросы», – считает заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

По его словам, в компании предпосылок для снижения цен пока нет. У застройщиков, как он считает, большой запас прочности, так как 2021 год был рекордным по доходам для российского девелопмента.

Юсупов отмечает, что сейчас девелоперы просчитывают риски и осторожнее начинают новые проекты. Таким образом, в долгосрочной перспективе баланс спроса и предложения должен восстановиться. Он обратил внимание: рекордов 2020-2021 годов в ближайшее время не будет, однако продажи новостроек не встали.

«В феврале число сделок выросло примерно в полтора раза по сравнению с январем. Ожидаем, что в марте темпы продаж сохранятся. Сейчас сезонность влияет на спрос не так сильно, как раньше. Рынок больше зависит от внешнеполитических либо макроэкономических факторов», – прокомментировал Искандер Юсупов.

«Вторичка» по привлекательной цене

По сравнению с прошлым годом спрос на вторичное жилье в Казани рухнул в два раза (2,4 тыс. сделок в 2023 году против 4,6 тыс. в 2022-м). Однако не будем делать поспешных выводов и вспомним, что в прошлогоднем феврале на рынке царила паника: одни пытались сохранить деньги, купив недвижимость, другие пытались выйти на сделки по ранее одобренным ипотекам по более низким ставкам.

В феврале этого года спрос на готовое жилье сохранился на том же уровне, что и в ноябре-декабре прошлого года. По сравнению с январем число сделок купли-продажи выросло на четверть.

Если отбросить февраль 2021 и 2022 годов, когда продажи были аномально высокими, в нынешнем феврале спрос на «вторичку» был выше, чем в другие годы.

Причины популярности вторичного жилья остаются прежними:

1. Более низкая цена по сравнению с новостройками. В сданном доме того же жилого комплекса квартиру можно купить до 1,5-2 млн дешевле, чем в строящемся. При такой разнице в цене даже без льготной ипотеки купить «вторичку» оказывается выгоднее.
2. Больше предложений. На рынке готового жилья можно найти квартиры с хорошим ремонтом и дополнительно сэкономить.

«На вторичном рынке какие-то объекты продаются с дисконтом, другие, наоборот, востребованы. Многое зависит от локации. Если в каком-то доме, микрорайоне количество предложений растет, а покупателей больше не становится, продавцы вынуждены снижать цены. Например, если возникают проблемы с управляющей компанией и желающих продать квартиру и переехать становится больше. В более востребованных локациях – рядом со станциями метро, с популярными школами и детсадами – квартиры продать можно быстрее и без торга», – полагает директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

По его словам, если продавец торопится реализовать квартиру, может «скинуть» до 10-15% от стоимости квартиры. Однако такой дисконт не носит массовый характер.

Центробанк обеспокоен долгами ипотечников

В феврале спрос на ипотеку незначительно снизился: в январе казанцы взяли 2 320 жилищных кредитов, в феврале – 2 174. Если же смотреть статистику за последние 9 лет, февраль 2023 года стал одним из лучших по числу зарегистрированных сделок.

По словам Рината Хабибрахманова, часть заемщиков торопилась получить субсидированную ипотеку от застройщиков. Дело в том, что после 20 марта многие банки будут повышать ставки по таким кредитам.

Напомним, ипотека от девелоперов в прошлом году выдавалась по ставке от 0,1% годовых. Но у предложения был подвох: стоимость квартиры вырастала до 20-30%. Схему резко раскритиковал Центробанк. Минстрой пообещал повышать ставки – для начала до 3% годовых.

Однако застройщики придумали новые схемы. Например, траншевую ипотеку, кешбэки.

«Нас абсолютно не устраивают эти схемы, “черт знает какие”. Мы не только мониторим эту систему, но и готовы принять решение по ней», – высказалась глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после последнего заседания совета директоров.

Также Набиуллина обеспокоена тем, что долговая нагрузка ипотечников растет. По ее словам, есть случаи, когда заемщики отдают до 80% своего дохода, чтобы закрыть ежемесячный платеж по жилищному кредиту.