Разрыв цен в миллион рублей: что выгоднее покупать в Казани – новостройку или вторичку?

Сколько стоит вторичка?

По данным «Домклик», в июне квадратный метр вторичного жилья в Казани стоил 122 тыс. рублей за квадратный метр. Однако это «средняя температура по больнице». Рынок вторичного жилья неоднороден, здесь и советские хрущевки, и ленинградки, и квартиры в новых домах. Поэтому рассмотрим цены в двух массовых сегментах.

Начнем с хрущевок. Мы проанализировали цены, указанные продавцами на «Авито». Самой выгодной оказалась покупка трехкомнатных хрущевок. Они стоят почти как «двушки». Но таких предложений не так много.

1-комнатные квартиры – 4-4,4 млн рублей;

2-комнатные – 5-5,2 млн рублей;

3-комнатные – 5,5 млн рублей.

Это средние цены. При этом в спальных районах однушки можно найти и за 3,5 млн рублей. Два месяца назад таких предложений не было.

Также мы изучили цены на ленинградки. «Однушки» в среднем стоят от 4,5-5 млн рублей, «двушки» – от  5,5 млн, «трешки» – от 6,2 млн рублей.

Новостройки vs вторичка: разница больше миллиона

Перейдем к «свежей» вторичке – квартирам в домах, которые достроили всего несколько лет назад. Для примера возьмем две квартиры на Дубравной. Одна считается вторичкой: находится в сданном доме, в ней сделан хороший ремонт. Вторая – в новостройке, которую сдадут не раньше, чем через полтора года.

Получается, новая квартира, которая считается вторичным жильем, стоит на 1,7 млн дешевле, чем первичка. Хотя по площади она меньше всего на полтора квадратных метра. Плюс в новостройке придется раскошелиться еще и на ремонт. Даже несмотря на то, что на покупку нового жилья банки выдают льготную ипотеку под 7%, покупка вторички выглядит более предпочтительным вариантом.

И этот пример не исключение: покупать квартиры в домах, которые достроили 3-5 лет назад, стало гораздо выгоднее, чем в новостройках.

А есть ли торг?

«Домклик» проанализировал, на сколько цена в объявлении отличается от реальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Этот график мы взяли с сайта «Домклик». Голубые столбики – средняя цена, по которой продавцы выставляли вторичку в объявлениях на «Домклик». Зеленые столбики – средняя цена по ипотечным сделкам в Сбербанке. Отметим, что Сбер выдает большую часть ипотек в России.

Мы видим, что больше всего цена предложения и цена продажи отличались в феврале. Аналитики самого «Домклика» объясняют это тем, что в феврале и в марте на фоне ажиотажного спроса многие продавцы завысили цену. Однако у покупателей уже не хватало денег, и они сбивали цену.

В мае разница между ценой предложения и ценой реальной продажи стала минимальной для татарстанского рынка – около 8%.

«Продавцы вторички стали устанавливать адекватные цены, потому что они не хотят тратить время. Лучше сейчас продать по адекватной стоимости, чем потом с еще большей скидкой», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

О дисконте в районе 10% на вторичном рынке говорят и риелторы. Правда, не каждый продавец готов давать ее. Тем более что ипотечные ставки на покупку вторички снизились, и это может разморозить спрос.

Почему подешевела вторичка?

В последние месяцы вторичный рынок фактически стоял как раз из-за высоких ставок по ипотеке. Как следствие, цены скорректировались. Но резкого обвала не случилось.

Из графика видно, что цены достигли пика в марте. Затем кривые плавно движутся вниз, причем цены снизились во всех районах Казани.

От резкого обвала вторичный рынок отчасти спасло снижение предложения. Часть продавцов испугались неопределенности либо не захотели торговаться, поэтому просто сняли свои объекты.

«Продавцы не готовы снижать цену, потому что предложения ограничены. Многие продают недвижимость, чтобы в дальнейшем купить другую. И они не могут найти соответствующего хорошего предложения. К тому же многие хотят купить первичку, а на нее цены не снижаются. Покупатели же видят, что рынок стоит, что сделки не идут, и ждут дальнейшего снижения цен. Оно есть, но оно не массовое», – прокомментировала Анастасия Гизатова.

«За наличные квартиру в новостройке можно купить со скидкой до 10-15%»

Давайте посмотрим, как менялись цены на новостройки. График мы также составили на основе данных «Домофонда».

До середины весны средняя цена росла, однако в мае спрос на новостройки обвалился. И это сделало застройщиков более сговорчивыми. Формально цены оставались высокими, но девелоперы давали дольщикам хорошие скидки.

«Цены на новостройки остановились. Май был самый худший месяц за последние годы. Многие не готовы были брать ипотеку, не могли продать вторичку. Восстановление будет затяжным, займет два-три месяца. Можно получить скидку в 200-500 и даже в 800 тысяч рублей. За наличные квартиру можно купить со скидкой до 10-15%. Застройщикам нужно продать квадратные метры, которые не продали в апреле-мае», – отметил директор АН «Этажи» Марат Галлямов.

По его словам, студии в новостройках сейчас стоят от 200 тыс. рублей за кв. метр, «однушки» – от 180 тыс. рублей за кв. м, «двушки» – от 150-160 тыс. рублей за кв. метр, «трешки» – от 120-130 тыс. рублей за кв. метр.

По мнению Марата Галлямова, до конца года застройщики восстановят продажи. Дальше цены будут расти, но не такими темпами, как в прошлом году.

Гуландам Фатхуллина