Казань – чемпион в России по росту цен на новостройки: плюс 27 процентов за 8 месяцев

Аналитики «Циана» посчитали, как дорожали новостройки в городах-миллионниках с начала 2022 года. Выяснилось, что за 8 месяцев в Казани первичное жилье подорожало почти на треть – до 170 тыс. рублей за кв. м. При этом в городах, которые не отличаются высоким уровнем жизни, цены росли быстрее, чем в Москве. Но рост цен вовсе не говорит о высоком спросе на жилье. Наоборот, причины удорожания новостроек эксперты видят в дисбалансе – ограничении предложения и завышении стоимости «квадрата».

Казань обогнала Москву по росту цен на новостройки

Казань стала городом, в котором первичное жилье с начала года подорожало больше всего в России – почти на треть. В январе кв. метр в казанских новостройках стоил 140,4 тыс. рублей. В августе средняя цена выросла до 170 тыс. рублей за кв. м.

Любопытно, что Москва не просто не попала в топ рейтинга, но заняла предпоследнее, 15-е место. Хотя в столице жилье остается дорогим. «Квадрат» в новостройке в среднем оценивается в 320 тыс. рублей. С начала года цена выросла на 5%.

При этом первичка дорожала в городах с не очень высоким уровнем жизни. Например, в Самаре (+25%), Челябинске (+21%), Воронеже (+18%), Перми (13%) и т.д.

Почему дорожали новостройки?

Может показаться, что цены растут из-за повышенного спроса и что на рынке жилья все прекрасно. Однако эксперты предостерегают от радужных оценок и прогнозов. Все-таки в феврале рынок пережил шок, а сейчас Росреестр регистрирует в два раза меньше договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом.

Так почему же в Казани и в некоторых других миллионниках цены на новостройки растут быстрее, чем в Москве? Вот причины, которые называли эксперты.

1. Инертность рынка жилья

«В 2022 году динамика цен во многих российских городах сильно отличается. Частично это связано с циклом роста цен – не все города достигают потолка цен одновременно. Переход к стабилизации может происходить с лагом полгода-год», – говорит руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

2. Мало предложений

«Так, например, объем текущего строительства в Казани небольшой по сравнению со многими городами-миллионниками. Поэтому рынок новостроек в столице Татарстана базируется на модели «продаем мало, но дорого». Богатое предложение может сдерживать рост цен. Так, например, в Екатеринбурге объем предложения и продаж в 3 раза выше. Но цены при этом ниже на 40%», – отмечает Михаил Хорьков.

Коммерческий директор компании «Новастрой» Антонина Дарчинова также указала на относительно низкий объем предложения в Казани и на ажиотажный спрос, который наблюдался весной.

«Согласно статистике по заключенным сделкам по ДДУ, произошел рост средней стоимости кв. метра со 118 до 171 тыс. рублей по городу Казани за последний год. Рост цен традиционно основан на соотношении спроса и предложения. Нестабильная ситуация в экономике весной 2022 года привела к повышенному спросу на недвижимость в марте 2022-го», – говорит Антонина Дарчинова.

3. Подорожало проектное финансирование для застройщиков

Напомним, что проектное финансирование – это кредит, который банки выдают застройщикам на строительство конкретных жилых комплексов. Девелоперы погашают его, когда достраивают дома за счет денег дольщиков, которые копятся на эскроу-счетах.

«На стоимость недвижимости также повлияли колебания ключевой ставки, которые привели к росту стоимости проектного финансирования. Вероятно, для региональных проектов доля стоимости финансирования в составе себестоимости выше, чем для Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому именно в миллионниках произошел основной рост», – обращает внимание Антонина Дарчинова.

4. Погрешности статистики

В статистику «Циана» вошли и квартиры в центре Казани, и в спальных районах.

«Когда открываются продажи новостроек в Вахитовском или в Ново-Савиновском районах, получается, что средняя цена сразу взлетает, потому что в этих районах квартиры стоят гораздо дороже, чем, допустим, в ЖК «Сказочный лес». Но если в январе стартовали продажи в Приволжском районе, там квартиры и сейчас стоят примерно столько же, сколько в начале года. Показать динамику цен на новостройки очень сложно. Нужно взять одного и того же застройщика и другую очередь в его же жилом комплексе, и только так статистика будет объективной», – считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Также она обращает внимание на то, что новых проектов на рынке не так много. Это значит, что в большинстве строящихся жилых комплексов росла степень готовности, поэтому росла и средняя стоимость квартир. Анастасия Гизатова отмечает, что хорошую новостройку сейчас можно найти и за 170, и за 140 тыс. рублей за кв. м. А если речь идет о жилом комплексе бизнес-класса, то цена может превышать и 230 тыс. рублей за «квадрат».

Кроме того, в статистику «Циана» вошли только предложения в самой Казани. Однако многие жилые комплексы сейчас строятся в пригороде.

«В Казани уже давно наблюдается дефицит земельных участков для жилой застройки, и большое количество новостроек для казанского рынка расположены за пределами города. Если рассматривать рынок недвижимости всей агломерации, включая Казань, то рост в среднем произошел только со 115 до 157 тыс. рублей, то есть для жилых комплексов, расположенных в районах, он ниже», – говорит Антонина Дарчинова.

5. Новостройки переоценены

По словам Анастасии Гизатовой, у инвесторов-физлиц такую же квартиру, как у застройщика, можно купить на 500-700 тысяч дешевле.

Приведем пример. На «Авито» «однушка» площадью 40 кв. м в ЖК «Яратам» от застройщика – компании СМУ-88 стоит 7,8 млн рублей. А вот «физик» продает квартиру с такой же площадью за 7 млн рублей. При этом квартира от инвестора сдается почти на два года раньше.

Почему так происходит? Вероятно, главная причина в том, что застройщики вместе с банками субсидируют ипотеку дополнительно. Часто ставка составляет 0,1% на весь срок кредитования. Выгодная ипотека разгоняет спрос на первичку.

«Риелторы будет ориентировать на квартиры от застройщика, даже если есть более дешевые варианты от инвестора, потому что девелоперы платят риелторам комиссию. Ну и рекламы у застройщиков больше, чем у обычного человека – инвестора», – добавляет Анастасия Гизатова.

Фото на анонсе: © Владимир Васильев / «Татар-информ»