Капремонт закончен? Проверим!

В эти дни в Татарстане к концу подходят работы по капитальному ремонту жилых домов по программе содействия реформированию ЖКХ. В ряде домов ремонтные работы еще продолжаются, иные находятся в процессе окончательной приемки жильцами и жилищной инспекцией.

За первый год реализации этой масштабной программы был накоплен довольно большой опыт, сформулированы ответы на многие часто возникающие вопросы. Одной из наиболее волнующих граждан тем является качество выполняемых работ. Для тех жителей, в чьем доме уже идет капитальный ремонт, а также для тех, кому еще только предстоит принять участие в программе в будущем, мы публикуем ответы на вопросы по контролю качества капремонта самими жильцами, подготовленные Министерством строительства, архитектуры и ЖКХ РТ.

Когда завершатся работы по капитальному ремонту, запланированные на этот год?
Для каждого дома, включенного в программу капитального ремонта текущего года, определены индивидуальный график производства работ и срок их окончания. Требование руководства республики состоит в том, чтобы все работы, связанные с пуском тепла в жилых домах, были выполнены до начала отопительного периода. Первым программу капитального ремонта в Татарстане завершил Нурлатский район. В крупных городах республики наблюдается отставание от графиков, это связано, прежде всего, с огромными объемами работ, выполнение которых запланировано.

В большинстве случаев на фасаде дома вывешивается информационная табличка о том, когда в доме начался и должен закончиться капитальный ремонт. Если таковая отсутствует, собственники за ответом на этот вопрос могут обратиться в зависимости от способа управления домом в свою управляющую компанию, ЖСК или ТСЖ.

Как происходит процедура приемки дома после проведения капитального ремонта?
По итогам выполнения работ - всего объема или определенной части - оформляются акты. Подписывают документ представители следующих сторон: заказчика (управляющая компания, ТСЖ или ЖСК в зависимости от способа управления), генерального подрядчика (организация, выигравшая конкурс на проведение работ), государственной жилищной инспекции, технического надзора, собственников жилья. Орган местного самоуправления либо уполномоченный им орган лишь согласовывает акт приемки работ по капитальному ремонту. Отказать в этом он может только в двух случаях, когда обнаружено использование предусмотренных программой средств не по назначению и когда речь идет о превышении утвержденной сметы капитального ремонта. На основании оформленных актов выполненных работ подрядчику перечисляются средства.

После выполнения всех работ подписывается акт ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом многоквартирного жилого дома.

В каждом доме выполняются разные виды работ (где-то ремонтируют крышу, где-то нет), а какие именно работы должны быть включены в программу капитального ремонта?
Закон № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» содержит исчерпывающий перечень работ, которые можно провести по программе. Это ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения в том числе с установкой приборов учета и узлов управления; ремонт или замена лифтового оборудования (при необходимости ремонт лифтовых шахт); ремонт крыш; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; утепление и ремонт фасадов. Решение о том, какие именно работы из этого списка необходимо проводить, принимаются на основании данных о состояния того или иного дома. Эта информация отражается в дефектной ведомости. Собственники на общем собрании принимают решение о проведении того или иного вида необходимых работ с учетом готовности софинансирования его в объеме не менее пяти процентов.

Следует обратить внимание: замена сантехнического оборудования, ремонт любого вида оборудования и коммуникаций, не являющихся элементом общего имущества, данным законом не предусмотрены. Ремонт подъездов и благоустройство двора также не могут быть выполнены в рамках данной программы. Там где такие работы производятся, это выполняется за счет средств бюджетов муниципального образования, либо самих собственников.

Как на этапе проведения работ собственники могут контролировать ход и качество выполнения работ?
Собственники – самая заинтересованная в качестве выполнения ремонтных работ сторона. И вот почему. Программа предполагает ликвидировать скопившийся недоремонт за то время, когда собственником квартир выступало государство. Программа рассчитана на несколько лет и очень масштабная по объемам средств и проводимых работ. В ближайшее время ждать ее повторения не приходится. И еще - дом может попасть в программу только один раз.

Самое целесообразное, если жители на общем собрании делегируют свои полномочия по контролю одному или нескольким собственникам. Это должны быть активные люди, обладающие определенными знаниями в этой области и достаточным количеством свободного времени. Традиционно в домах имеются старшие по подъезду или дому, в этом качестве могут выступать они. Если возникла проблема с отсутствием необходимых знаний – то представителю собственников лучше контролировать ход выполнения работ и качество применяемых материалов с представителем организации, осуществляющей технический надзор. Для этого необходимо позвонить в местное отделение этого органа и осведомиться, кто конкретно закреплен за этим домом.

Что необходимо прежде всего иметь в виду при осуществлении контроля за качеством проведения капитального ремонта?
Нужно обратить внимание на три основных вопроса.

Первое - соблюдение графиков производства работ. Это, пожалуй, самое понятное и простое. Он поэтапно расписан и согласован со всеми заинтересованными сторонами. Контроль за графиками осуществляют представители исполнительных комитетов муниципальных образований и государственная жилищная инспекция.

Второе - качество применяемых материалов. Республиканской адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утвержден полный перечень возможных материалов при производстве того или иного вида работ. Сделано это было не случайно: использование недолговечных, дешевых материалов, наряду с использованием самых современных, еще неопробованных, может уже в самой ближайшей перспективе свести на нет все усилия. Все документы, касающиеся вопроса применения материалов, имеются в распоряжении местных органов власти, а также размещены на сайте Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства республики www.minstroy.tatar.ru.

Теперь о том, что касается качества выполнения работ. При контроле за любым видом работ необходимо обращать внимание на наличие актов по скрытым работам.

Начнем с ремонта крыши. В случае, если ремонтируется мягкая кровля, необходимо обратить внимание на наличие температурно-деформационных швов и толщину кровельного ковра, особенно в местах примыканий к вертикальным поверхностям (2-3 слоя). Важно наличие металлических фартуков на антеннах и вентиляционных шахтах, на последних сооружениях должны быть установлены зонты. Толщина металлической кровли, при производстве работ на этом виде покрытия, не может быть менее 0,5 мм; прогибы обрешетки и стропильных конструкций недопустимы; при креплении металлического профнастила к обрешетке важно обеспечить плотное прилегание; должна быть выполнена герметизация примыканий листов профнастила друг к другу, огнезащита деревянных конструкций крыши, а также ограждение кровли.

Теперь о проведении работ по ремонту систем горячего и холодного водоснабжения, канализации и теплоснабжения. Не допускается излом труб в местах изгиба и наличие двух и более сварных швов на три погонных метра стояка (в пределах одного этажа). В местах прокладки труб через ограждающие конструкции должна быть выполнена технология «труба в трубе». Необходимо обратить внимание на шаг крепления трубопроводов и убедиться в наличии теплоизоляции запорной арматуры, грунтовки и окраски труб.

Самовольная установка дополнительных секций батарей может привести к нарушению системы теплоснабжения всего дома.

Ремонт систем электроснабжения должен осуществляться на основании отдельного проекта. При проверке качества работ нужно обратить внимание на отсутствие изломов кабеля и нарушений изоляции.

О ремонте подвала. При ремонте должна быть установлена дверь, ограничивающая доступ в подвал, к инженерным коммуникациям и узлам учета общего пользования, организовано электроосвещение. Не должно быть сырости и грибка на стенах и потолках. Особенно рекомендуется обратить внимание на наличие теплоизоляции трубопроводов отопления и горячего водоснабжения.

При контроле работ на фасаде необходимо выяснить какие именно работы вошли в перечень по конкретному дому. Утепление предусмотрено лишь там, где в этом есть необходимость. При ремонте фасада могут быть выполнены следующие работы: штукатурные, ремонт трещин, восстановление балконов и крылец, козырьков над подъездами, отмостков, замена окон в подъездах, установка входной металлической двери.

Каким образом будет решаться вопрос о проведении работ, не регламентированных данной программой?
Если собственники примут решение о благоустройстве придомовой территории или ремонте подъездов, всего того, что программой не предусмотрено, или предпочтут применение более дорогих материалов, они должны будут профинансировать это за счет собственных средств, либо воспользоваться таким финансовым механизмом, как кредит.

Правительство республики поддерживает тех собственников, которым материально сложно оплачивать эту статью расходов и чьи суммарные расходы по платежам за ЖКУ превышают 21 процент от общего дохода семьи путем предоставления субсидии.

Как быть, если в ходе проведения капитального ремонта нанесен ущерб личному имуществу собственников?
Все подрядные организации перед началом работ застраховали свою ответственность по договору подряда. Для того, чтобы запустить механизм возмещения нанесенного ущерба, необходимо совместно с представителями заказчика (управляющая компания, ТСЖ или ЖСК в зависимости от способа управления) и генерального подрядчика (организация, выигравшая конкурс на проведение работ) составить акт о причинении ущерба. Подрядчик направит полученные документы в страховую компанию. Представители последней на месте оценят масштабы ущерба. Средства перечислят на счет подрядной организации, и она вправе предложить жильцам выбор – деньги или выполнение работ по устранению причиненного ущерба.

Что необходимо предпринять, чтобы во время проведения капитального ремонта максимально минимизировать возникающие проблемы и неудобства?
Капитальный ремонт всегда сопряжен с большим числом неудобств для жильцов. В этой ситуации утешением является тот факт, что после проведения работ комфорт жильцов существенно улучшится, а коммерческая стоимость недвижимости в таком доме возрастет. Для строителей ремонт также связан с массой проблем: жильцы не пускают в свои квартиры или же в момент проведения работ не живут в доме, работы приходится проводить в условиях так называемой чистовой отделки и важно не нанести ущерба внутриквартирному ремонту. Объемы работ огромные и, к сожалению, не все строительные организации смогли трезво оценить свои возможности, ведь подобного по масштабам опыта не имел никто в России. Важно постараться найти общий язык с соседями, подрядными и субподрядными организациями, установить тесный контакт с контролирующими органами. Эту огромную работу можно выполнить только сообща. Практика показала: наиболее успешно капитальный ремонт осуществляется на тех объектах, где жильцы сами активно включились в работу.