«Это будет шок»: почему в России свернут льготную ипотеку и что ждет рынок жилья после

За 4 года льготной ипотеки цены выросли вдвое

На данный момент в России действует семь федеральных льготных программ, которые позволяют купить недвижимость по сниженной процентной ставке. Самые востребованные из них – «Семейная ипотека», «Господдержка» и «IT-ипотека» – должны завершиться в этом году. На данный момент точно известно только о продлении «Семейки», но с условием ее оптимизации – об этом во время ежегодного послания Федеральному Собранию заявил Президент РФ Владимир Путин.

Какая судьба ждет две другие программы, какие альтернативы предложат россиянам в случае их завершения и при условии, что ключевую ставку Центробанк в ближайшее время снижать, судя по всему, не собирается, пока остается только догадываться.

Напомним, что программу ипотеки с господдержкой запустили в России в апреле 2020 года (на тот момент в стране уже два года, как существовала «Семейная ипотека»). Она должна была поддержать строительную отрасль в условиях коронавируса. Все дело в том, что у стройки большой мультипликативный эффект – если она работает, то работают и многие другие отрасли на нее: добыча полезных ископаемых, грузоперевозки, различные производства. То есть стройкомплекс в то время удерживал экономику от спада.

Изначально льготный кредит можно было взять на новостройку со ставкой в 6,5% и минимальным первоначальным взносом 20% от стоимости жилья.

Но случился и другой эффект – стоимость жилья начала резко расти. По подсчетам аналитиков, которые приводила газета «Известия», в 10 из 16 городов-миллионников России средняя цена квадратного метра в новостройках с апреля 2020 года выросла более чем в два раза, в том числе и в Казани.

Программу несколько раз продлевали и трансформировали. Последние изменения произошли в декабре 2023 года из-за повышения цен на недвижимость и быстрого роста кредитования: первоначальный взнос увеличили до 30%, а максимальную сумму кредита сделали единой для всех регионов — 6 млн рублей. То есть уже начали вводить ограничительные меры.

IT-ипотеку запустили в 2022 году для поддержки – чтобы удержать айтишников в России. Она предполагает выдачу кредитов под 5% годовых на покупку квартир, таунхаусов, домов на первичном рынке, а также на их строительство. Минимальный первоначальный взнос – 20%.

Доля льготных ипотечных программ в общей выдаче – 75%

По данным «Дом.РФ», всего по программам с субсидированием выданы кредиты на 10,7 трлн рублей, из них по льготной ипотеке на новостройки – 5,6 трлн, семейной – 4,2 трлн и почти 500 млрд – для специалистов IT. Всего было выдано 2,6 млн кредитов, из них 1,4 млн – с господдержкой, около миллиона – семейной и 53 тыс. – IT.

В аналитическом отчете ЦБ РФ уточняется, что доля льготных ипотечных программ в общей выдаче на данный момент составляет 75%.

В Татарстане за все время выдано льготных кредитов на 360,7 млрд рублей, в том числе: ипотеки с господдержкой – на 174 млрд рублей, семейной – 165,9 млрд рублей, IT – 20,8 млрд рублей. Всего жители республики взяли 90,5 тыс. таких кредитов, в том числе с господдержкой – 47,8 тыс., по семейной ипотеке – 40,4 тыс., IT – 2,4 тыс.

Бум льготного ипотечного кредитования в Татарстане, как и в России, пришелся на 2023 год. В республике в прошлом году взяли субсидируемых ипотек на 182 млрд рублей. За первые 4 месяца этого года оформлены кредиты на 19,3 млрд рублей.

В общей сложности жители России смогли купить жилье по льготным ипотекам общей площадью 141 млн кв. метров, в Татарстане – 5,4 млн кв. метров.

ЦБ РФ: «Мы выступаем за адресные программы льготной ипотеки»

Зачем же тогда сворачивать льготные программы, если они являются своеобразным двигателем рынка недвижимости? При том, что ставки по рыночной ипотеке из-за высокой ключевой ставки выглядят фантастическими. По данным того же «Дом.РФ», средневзвешенная ставка в России на первичном рынке составляет 16,8%, вторичном – близка к 17%. Реально же ставки в банках доходят до 20%, говорят эксперты.

Все просто. Льготная ипотека не бесплатная – государство субсидирует банкам ставку до уровня ключевой (сегодня – 16%), увеличенной на 2–5 п. п. в зависимости от программы. В бюджет закладываются каждый год сотни миллиардов рублей на эти цели.

Сторонники того, чтобы свернуть ипотеку под 8%, отмечают, что программа выполнила свои функции. В Центробанке неоднократно отмечали, что слишком высокий спрос на нее, в том числе со стороны граждан, которые покупают недвижимость в качестве инвестиции, разгоняет цены на новостройки и увеличивает ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем.

«Мы выступаем за адресные программы льготной ипотеки. Ипотека с господдержкой, по нашему мнению, должна распространяться на людей, которым нужна помощь в финансировании покупки жилья — исходя из общих социально-экономических целей или в рамках программ развития отдельных регионов», – комментировала ситуацию глава регулятора Эльвира Набиуллина.

Между тем за льготную «Семейную ипотеку» решил вступиться Президент России Владимир Путин. В ежегодном послании Федеральному Собранию РФ он заявил о необходимости продления программы как минимум до 2030 года.

«За последние шесть лет миллионы российских семей улучшили свои жилищные условия, в том числе более 900 тысяч – с помощью семейной ипотеки. Эта программа началась у нас в 2018-м, напомню. Мы постоянно повышали ее доступность: сначала ею могли воспользоваться семьи, в которых растут двое и более детей, затем семьи с одним ребенком. Программа семейной ипотеки действует до июля текущего года. Предлагаю ее продлить до 2030 года, сохранив основные базовые параметры. Особое внимание уделить семьям с детьми до шести лет включительно, для них льготная ставка кредита останется прежней – 6 процентов», – отметил глава государства.

Путин также попросил предусмотреть особые условия семейной ипотеки для малых городов и тех регионов, где новые многоквартирные дома строятся в небольшом объеме или их вообще нет. Президент отметил, что вопрос о ключевых параметрах, в том числе размерах первичного взноса и ставки по кредиту, нужно решить максимально оперативно.

Что же касается IT-ипотеки, здесь все еще более туманно. Комментариев на эту тему ведомственные структуры давали немного, поэтому ее будущее остается под вопросом. Однако известно, что Минфин выступает за плановое завершение вообще всех льготных ипотечных программ, кроме «Семейной ипотеки». А это значит, что и для айтишников льготы на покупку жилья с большей долей вероятности к концу года тоже завершатся.

Сворачивание льготных программ станет шоком для рынка недвижимости

Что же будет с рынком недвижимости после того, как программы с низкими процентными ставками «свернут»? Будет ли это серьезной проблемой или, возможно, откроет какие-то новые перспективы, станет толчком для внедрения новых интересных финансовых инструментов? Эксперты поспешных заявлений делать не спешат, но уже морально готовятся к июлю, когда закончится льготная ипотека под 8%.

«Льготная ипотека занимала существенную долю и была достаточно сильно востребована с той точки зрения, что стандартная ипотека, можно сказать, умерла. 19-20% – это нереальные ставки. Практически единственным ипотечным инструментом были данные программы – семейное ипотечное кредитование, господдержка и другие подобные», – отметил в разговоре с корреспондентом «Татар-информа» вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.

Вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев добавил, что знакомился со статистическими данными в разных источниках. Из них следует, что практически 95% объектов на первичном рынке Казани приобретается с использованием именно льготной ипотеки. Такой показатель образовался за счет высокой процентной ставки. Под 18-20% годовых даже новое жилье брать не хочет практически никто. Исключение – покупатели, которые планируют закрыть кредит в ближайшее время.

«О каких-либо перспективах говорить пока рано, потому что мы не знаем, в каком формате будет дальше работать субсидирование кредитования первичного жилья. <…> Но то, что ипотека не будет доступна всем, как сейчас, это не теорема, а аксиома. Поэтому, конечно, для рынка это будет своего рода шоком. Мы слышим комментарии правительства, что цель “сворачивания” льготных программ – это выравнивание спроса на жилье между покупателями с привлечением кредита и без него, потому что сегодня из-за того, что льготная ипотека дает низкий процент на покупку первичного жилья, разрыв в цене между “первичкой” и “вторичкой” составляет более 40 процентов. Все понимают, что это плохо для экономики в целом и для покупателей в частности», – прокомментировал Садреев.

«Не верю, что цена на жилье может снизиться»

Отложенный спрос после завершения льготных программ будет расти, с учетом того, что ставка на “вторичку”, скорее всего, не изменится до конца 2024 года, считает член Гильдии риелторов РТ, исполнительный директор агентства недвижимости «Флэт» Диляра Мальчикова.

«Рынок недвижимости только растет, соответственно, ценник на недвижимость тоже увеличивается и после спада всегда будет подъем, жить надо где-то всем и всегда. Рынок будет подстраиваться, адаптироваться, и в любом случае появятся программы, которые будут приспособлены под потребности клиентов», – такое мнение она выразила в разговоре с корреспондентом «Татар-информа».

По мнению Руслана Садреева, спрос на жилье упадет в разы. Активность рынка недвижимости именно в первичном сегменте будет существенно снижена – это и является целью вводимых изменений.

«Некоторые эксперты рынка недвижимости надеются на то, что все это повлияет на цены. Я, как профессиональный участник рынка недвижимости с более 20-летним стажем, не то что не уверен, я вообще не верю, что цена на жилье может снизиться. Застройщики – это, как правило, коммерческие структуры, они выстраивают свои бизнес-планы на много лет. Плюс к этому себестоимость строительства, стройматериалы, расходы на коммуникации – это все тоже только дорожает», – подчеркнул он.

Ипотека на «первичку» в идеале должна составлять не более 6%

Но смогут ли льготные программы, которые остаются на рынке, вытянуть его или хотя бы не дать упасть на дно? Здесь эксперты сходятся в одном – возможностей Семейной, Дальневосточной и Арктической, сельской ипотек для этого не хватит.

«На тот уровень, который есть сейчас, вытянуть эти программы точно не смогут. Но вернут нас к тому уровню, который был до 2020 года. В принципе, мы тогда жили тоже нормально. Первичное жилье пользовалось спросом, вторичное – даже больше. Сейчас цель направлена не только на застройщиков, высокая закредитованность населения – вот она пугает. Поэтому надо как-то эту ситуацию выравнивать», – считает Садреев.

По мнению Диляры Мальчиковой, уже существующие адресные программы смогут немного вытянуть рынок после отмены господдержки. Но необходимо, чтобы застройщики и банки также внедрили определенные программы для тех клиентов, которые не подходят под льготную ипотеку.

Итог таков – спасти рынок недвижимости после завершения льготной ипотеки с господдержкой и, возможно, IT-ипотеки можно будет только в том случае, если появятся альтернативные предложения или снизится процентная ставка.

«Помогут те инициативы, которые позволят брать кредит в пределах 10%. Максимум – 11-12% для вторичного жилья. На “первичке” с учетом того, что стоимость у нее и так достаточно высокая – процентов на 20-30% выше, чем у “вторички”, ипотека должна быть в идеале вообще 6%», – заключил Андрей Савельев.