Снижение цен и появление долгостроев: эксперты предрекают рынку жилья холодную зиму

Негативные факторы в прогнозах Центробанка

О том, что угрожает рынку недвижимости в случае ухудшения экономической ситуации, Центробанк рассказал в докладе «Программы “Льготной ипотеки от застройщика”». Стрессовый сценарий на рынке ипотеки может предполагать следующую последовательность событий:

1. Триггером, который вызовет стресс на рынке жилья, может стать ухудшение макроэкономической ситуации и снижение доходов населения.

Впрочем, если верить аналитикам Банка России, пока все не так уж плохо. Снижение валового внутреннего продукта регулятор называет «умеренным», как и снижение доходов населения (-0,8% во II квартале 2022 года). Уровень безработицы также остается невысоким. Однако ЦБ не исключает, что ситуация может ухудшиться. В этом случае часть заемщиков не сможет выплачивать ипотеку и залоговая недвижимость может уйти банкам.

2. Ухудшение ситуации в экономике вызовет снижение цен на  жилье.

ЦБ напоминает, что во время предыдущих кризисов 2008-2009 и 2014-2015 годов квадратные метры дешевели. Вот статистика, которая приводится в докладе:

3. Предложение увеличится за счет залоговых квартир. Они появятся на рынке, если ипотечники не смогут выплачивать кредиты. Это приведет к еще более глубокому снижению цен.

4. Будет сокращаться спрос. Инвесторы не будут верить в рост цен, поэтому не будут вкладывать деньги в недвижимость. А это повлияет на дополнительное снижение цен.

Чем грозит снижение цен?

Как минимум пострадают дольщики, которые покупали жилье по льготной ипотеке от застройщиков – от 0,1%.

Подвох в том, что по этим программам девелоперы продают квартиры по цене на 20-30% выше рыночной. Это значит, что в кризисной ситуации заемщики не смогут продать недвижимость по той цене, по которой они ее покупали.

А вот последний и самый стрессовый пункт сценария, который описывает Центробанк: «При снижающихся ценах на жилье застройщики столкнутся с убыточностью ряда жилых проектов, что может привести к корпоративным дефолтам и кредитным потерям для банков. С большой вероятностью граждане, купившие квартиры в таких домах, также не будут обслуживать свои ипотечные кредиты в нормальном режиме».

Проще говоря, если цены будут снижаться, могут появиться долгострои, застройщики не смогут выплачивать кредиты, а дольщики, которые покупали квартиры в таких домах, не будут платить ипотеку.

В течение одного-двух месяцев мы будем наблюдать эмоциональную реакцию рынка

Участники рынка не делают долгосрочных прогнозов и считают, что ситуация прояснится в ближайшие месяцы.

«В целом сентябрь демонстрировал неплохую динамику, активность рынка во многих городах была на уровне предыдущего месяца, а где-то и чуть лучше. Но положительная динамика прервалась в 20-х числах, когда началась очередная переоценка стратегии поведения на рынке жилья со стороны как покупателей, так и продавцов. Рынок в очередной раз поставлен на паузу. Число сделок заметно сократится. Нет сделок, нет рыночного оборота – нет отчетливой и устойчивой ценовой динамики. В течение одного-двух месяцев мы будем наблюдать эмоциональную реакцию рынка, и лишь потом начнут формироваться среднесрочные тренды», – прокомментировал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

В то же время эксперты прогнозируют снижение спроса и, как следствие, снижение цен. Директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома отмечает, что в ближайшей перспективе объем сделок на рынке жилья может снизиться на 10%, в худшем случае – и на 20%.

«Соответственно, будет происходить давление на цены. Также неизбежно уменьшение числа ипотечных покупок, поскольку люди, попавшие под мобилизацию или уехавшие из страны, являются одними из основных потребителей ипотеки и активными участниками рынка недвижимости. Продавцы понимают и готовы к дисконтам при любой, даже несрочной продаже. Покупатели договариваются с продавцами о скидках. Потребность людей в сделках есть, а время сейчас традиционно активное – в октябре, ноябре и в первой половине декабря рынок самый оживленный», – говорит Сергей Шлома.

Фото на анонсе: © Владимир Васильев / «Татар-информ»