Андрей ЯСЬКО:

«Строительство – локомотив нашей экономики»

Гостем студии интернет-телевидения агентства «Татар-информ» стал заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Андрей Ясько. Тема очередной пресс-конференции – кризис и строительная сфера. Вел беседу журналист Олег Павлов.

Только за первую неделю января цены на квартиры в Москве снизились на 3,5-4 процента в новостройках и на 1,5-2 процента – на вторичном рынке жилья. Появились прогнозы, что в 2009 цены в столице могут упасть на 35 и даже 50 процентов. Что же ждет Татарстан?
А.Я.: Строительный комплекс - это часть нашей экономики, и строители испытывают определенные трудности, как и вся экономика. Что касается цен на жилье, то не очень корректно сравнивать ситуацию в Москве и субъектах РФ. В столице на протяжении нескольких лет происходил несоразмерный рост цен, рынок жилья был перегрет. В Татарстане такой ситуации нет, такого разрыва между себестоимостью и ценами на рынке у нас никогда не существовало. Как инвестиционный механизм квартиры, конечно, тоже использовались, но в большинстве случаев жилье покупалось по прямому назначению.

В структуре себестоимости у нас очень большая разница в стоимости земли, а все остальные параметры сравнимы. И себестоимость жилья у нас и в Москве отличалась не очень сильно. Вся наценка между себестоимостью и ценой реализации оседала в карманах застройщиков, а в связи с кризисом возможность извлечения сверхприбылей пропала.

В Казани, Набережных Челнах норма прибыли была не столь высока. Себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья составляла 22-28 тысяч рублей, цена продажи – 30-35 тысяч. Так что говорить о бешеных прибылях не приходится.

Я так понимаю, что серьезного снижения цен не будет.
А.Я.: Ситуация складывается по-разному. Застройщики предлагают большие скидки, руководствуются, в первую очередь, своим финансовым положением. Очень показательным является следующий пример. В конце года у нас была возможность оказать поддержку строителям, выкупая жилье для Министерства обороны. Для Татарстана была сформирована квота в 453 миллиона рублей, требовались квартиры с чистовой отделкой в сданных домах. Во-первых, оказалось, что таких квартир не очень много – большинство квартир строится с «черновой» отделкой. Но показательный момент заключается в том, что многие застройщики, имея предложения, отказались продавать квартиры, потому что их не устроила цена. Она составляла 27,5 тысячи рублей за квадратный метр. Даже при таком тяжелом, казалось бы, положении, застройщики отказались продавать квартиры. В итоге мы выбрали квоту лишь частично – квартиры на 128 миллионов рублей реализовала лишь компания «Сувар».

В Правительстве говорят о падении объемов строительства примерно на 15-20 процентов, эксперты полагают, что падение в 2009 году составит 20-25 процентов. Каковы будут показатели в Татарстане?
А.Я.: Оценки, приведенные вами, недалеки от истины. Прогноз, конечно, дело неблагодарное, но наши оценки примерно такие же. Сегодня мы имеем 112 строящихся многоквартирных жилых домов, на которых остановлена работа. Это в том числе и те дома, которые стоят уже давно и создают проблему обманутых дольщиков. Замедление, конечно, есть по большинству объектов, но полных остановок стройки немного.

Но надо сказать о том, из чего складывается ввод жилья по республике. В последние годы мы вводим более 2 миллионов квадратных метров ежегодно, и половина из этого объема – это индивидуальное строительство. У нас почти нет сомнений в том, что здесь объемы сохранятся на прежнем уровне. Более того – мы сможем компенсировать часть дефицита ввода коммерческого жилья индивидуальным строительством.

В многоквартирном жилье очень велика доля Программы социальной ипотеки. На 2009 года объем программы составляет 800 тысяч квадратных метров, из которых 400 тысяч – многоквартирные дома.

Больше всего падение объемов будет в секторе коммерческого жилья. И спрос на квартиры сейчас совершенно иной, и сами застройщики сейчас испытывают дефицит оборотных средств, не могут получить кредиты в банках. Хотя задел по объемам строительства у нас неплохой, мы имеем в разной степени строительства 4 миллиона квадратных метров жилья, и часть из них в высокой степени готовности. Поэтому в начале года мы не ожидаем существенного снижения, но в дальнейшем нам предстоит серьезно поработать над тем, чтобы темпы не упали слишком сильно. Напомню, что Президентом республики поручено ввести не менее 2 миллионов квадратных метров жилья, несмотря на кризис.

Руководитель Федерального агентства содействия жилищному строительству Александр Браверманн заявил газете «Ведомости», что государство может выступить инвестором строительства незавершенного жилья, которое потом будет продаваться гражданам. Татарстан может рассчитывать на эти средства?
А.Я.: Со стороны федерального центра существуют пока три формы поддержки. Во-первых, это приобретение жилья для военнослужащих, увольняемых со службы в Вооруженных силах. По этой программе мы уже частично реализовали построенное жилье, и, кроме того, строим по заказу Министерства обороны 700 квартир. Ведутся переговоры о еще 500 квартирах.

Вторая форма поддержки – это средства, выделяемые по каналам Агентства ипотечного жилищного кредитования. На всю Россию предусмотрено по этой линии 60 миллиардов рублей. Эти деньги будут направлены на рефинансирование ранее выданных кредитов и на выдачу новых. Принимаются к рассмотрению кредиты всех банков, соответствующие стандартам АИЖК. При этом средства должны направляться только на кредитование физических лиц или рефинансирование полученных кредитов, чтобы избежать негативного опыта поддержки банков, когда осенью Правительство выделило средства банкам на кредитование реального сектора экономики, а эти деньги «размылись».

И третья форма поддержки – это расселение аварийного жилья за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Здесь республикой было принято решение не использовать эту поддержку. Дело в том, что расселение финансируется из тех средств, которые предусмотрены на проведение капитального ремонта. И чтобы не «размывать» эти средства, все их было решено направить на капремонт жилых домов.

Что касается выкупа незавершенного строительства с последующей достройкой, то мы пока рассматриваем такую возможность для нашего Государственного жилищного фонда. Возможность выкупа незавершенного строительства у коммерческих застройщиков предусмотрена программой ГЖФ 2009 года.

Со стороны федерального центра это пока на уровне деклараций, но если будут предложены какие-либо новые формы поддержки, то мы, безусловно, будем участвовать.

Известно, что нынешний кризис начался из-за ипотечного кризиса в США. В России ипотека была развита не столь сильно, наверное, не стоит ожидать и резкого падения ипотечного строительства. А возможен ли какой-то рост или хотя бы сохранение объемов ипотеки?
А.Я.: Вы правы, мы меньше пострадали от ипотечного кризиса в силу неразвитости рынка. В период бурного развития рынка банки выдавали кредиты, не всегда соответствующие стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования. Осенью мы видели резкий спад, но сейчас даже наблюдается рост выдачи ипотечных кредитов. Резкого всплеска ожидать не стоит, но плавный рост будет.

Вы уже упомянули индивидуальное строительство. Может быть, это действительно выход – иметь свой участок, свой дом? По мнению многих, это обходится дешевле квартиры, да и доделывать дом можно постепенно.
А.Я.: Развитие малоэтажного строительства – это одно из наиболее перспективных направлений. Индивидуальное строительство, как правило, не так подвержено экономической ситуации. Возможно, оно замедляется, но редко когда останавливается.
Главная проблема развития этого направления – это инфраструктура. Построить инженерные сети и дороги для квартала высотной застройки и для малоэтажного строительства стоит одинаково. При этом затраты на квадратный метр оказываются больше. И поэтому отрадно, что понимание необходимости поддержки появилось и на федеральном уровне. Если в прошлые годы поддержкой являлось лишь субсидирование процентной ставки по кредитам на строительство инженерных сетей, то сейчас речь идет уже о строительстве инфраструктуры целиком за счет федерального бюджета.
Если государство вложится в это направление, то люди с большим желанием придут на подготовленный участок земли, чтобы начать свое строительство.

После кризиса 1998 года строительная отрасль стала одним из локомотивов возрождения российской экономики. Может ли сейчас строительство оказаться подобным локомотивом?
А.Я.: Вложения в строительство дают очень большой эффект для многих отраслей. Это и производство стройматериалов, и металлургия, и производство мебели, бытовой техники. Растут налоговые поступления, активизируются личные сбережения граждан, лежащие «под матрацами». В республике, несмотря на наш нефтяной профиль, более 20 процентов валового регионального продукта составляет строительный комплекс. И я считаю, что нам важно поддержать строительство.

К сожалению, в последние годы многие строительные организации увлеклись привлечением заемных средств и меньше внимания уделяли развитию собственной базы. И этим организациям сейчас очень сложно. Кто-то работал, соблюдал нормальные пропорции между собственными и привлеченными средствами – эти организации находятся в сравнительно стабильном состоянии. А есть часть организаций, которые работали в основном на привлеченные средства – им сейчас тяжело. И я думаю, что рынок строительных услуг после кризиса очистится, останутся наиболее крепкие компании.

А не угрожает ли это появлением новых обманутых дольщиков?
А.Я.: По обманутым дольщикам безопасность, разумеется, есть. Мы отслеживаем эту ситуацию. Пока у нас шло плавное снижение количества «проблемных» домов.

Я не думаю, что кто-то из строителей попытается намеренно прикрываться кризисом, чтобы обмануть участников долевого строительства. Объективные ситуации возможны – когда компания будет признана банкротом из-за невозможности выполнить свои обязательства. Но мы держим все строительные компании, занимающиеся долевым строительством, под особым контролем. В частности, у компании «Сувар» были трудности, но мы помогли им реализовать квартиры Министерству обороны, тем самым поддержали компанию.

Материал подготовил Михаил МИРОНОВ
Фото Екатерины КРАСУЦКОЙ