Александр СЕРГЕЕВ: «У архитекторов есть уникальная возможность выстроить по-новому целый городской район»
В последние полгода казанцы оживленно обсуждают намерение городских властей коренным образом изменить облик столицы в соответствие с новым Генеральным планом Казани. Наиболее сильно изменения коснутся Кировского района – самого ветхого и отстающего по уровню развития социально-экономической инфраструктуры. В конце декабря администрация района закончила разработку проекта плана застройки подведомственной территории, т.е. документа, являющегося составной частью генерального плана всего города. О сути намеченных преобразований и форме участия в них творчески настроенных граждан в интервью агентству «Татар-информ» рассказал глава администрации Кировского района Казани Александр Сергеев.
Александр Евгеньевич, в чем суть предложенного вами проекта?
А.С.: Если в общих чертах, то сначала был сделан анализ территории района и имеющегося в наличии жилого фонда. На основании анализа была предложена программа реновации жилья Кировского района - сноса старых домов и строительства вместо них новых. Проект программы подразумевает под собой снос всех домов старше 20 лет и высотой до 5 этажей в течение 5 лет. Программа глобальная. По сути – это продолжение программы ликвидации ветхого жилья, начатой нашим Президентом.
Согласно подсчетам, проведенным отделом социально-экономического развития администрации района, нам нужно порядка 1 миллиона квадратных метров нового жилья взамен старого, причем жилья необычного, жилья бесплатного. Задача крайне тяжелая, но, в принципе, реализуемая. За счет чего? Будет проведено зонирование района по стоимости проживания на определенных территориях, то есть по их престижности, и, самое главное, обсчет плана очередности – где, когда и что будет сноситься с учетом стоимости вновь возводимого жилья взамен старого. По сегодняшнему российскому законодательству все это можно делать только при наличии плана планировки, который раньше назывался «планом детальной планировки района».
29 ноября 2006 года администрацией города нам, району, были делегированы полномочия по разработке плана планировки Кировского района Казани. Мы обещали населению, что до конца декабря он будет готов. План был подготовлен, и 27 декабря мы представили его мэру Казани Ильсуру Метшину, руководителю управления архитектуры и градостроительства города Эрнсту Мавлютову, а также заместителю руководителя исполкома МО Казани Владимиру Фомину, которые одобрили наш проект. В январе было получено “добро” руководителя городского исполкома Марата Загидуллова.
Данный план подразумевает застройку района, в том числе жилищную, куда входит также социальная сфера, соцкультбыт, новые школы и т.д. В общей сложности предусматривается застройка под 900 тысяч новых жителей – согласно планам прироста населения Казани, это перспектива на 250-300 лет. Но нас, районную администрацию, интересует разрез этого плана на ближайшие 5 лет. За этот период планируется возведение 5 миллионов квадратных метров жилья, из которых, повторюсь, 1 миллион бесплатных.
Реализация данного проекта уже началась?
А.С.: Под данную программу с мэром Казани согласован отвод 5 первых стартовых площадок, на которых начнется строительство высотных домов. Идеология плана такова: мы уходим от домов высотой от 1 до 5 этажей на застройку 16-25 этажей с поэтапным сносом старого жилья. Первые 5 площадок под 16-этажки определены, по ним идет работа по созданию проектно-сметной документации, оформлению земельных участков, их застройка начнется весной. Что касается плана планировки, то он сделан, в нем прорисованы все кварталы, в том числе и новые, которые будут появляться. В принципе, документ можно было бы утвердить в том виде, в котором он есть, и внести на окончательное утверждение в Городскую думу. Я считаю уже неплохим достижением, что план есть. Пока ни в одном районе города плана планировки нет, а есть только генплан города, который носит общие черты. Но мы хотим усовершенствовать наш план застройки.
Полагаю, с привлечением общественности?
А.С.: Безусловно. Перед внесением в Городскую думу проект документа пройдет через общественные слушания, в которых будут участвовать и казанские архитекторы, будет очень много вопросов – почему сделано так, а не эдак. Мы хотим предварительно показать план планировки профессиональным участникам данного рынка: архитекторам, проектировщикам, риэлторам, просто «свободным художникам» – талантливым одиночкам, окончившим архитектурные факультеты вузов, словом, людям, которые умеют рисовать и имеют желание. Для этого планируем собрать их 8 февраля в НКЦ «Казань», показать проект, раздать материал, на базе которого можно работать, т.е. построить графические изображения, вписать в кварталы свое видение. Основное условие участия эскизных проектов – это реальность их воплощения. Мы объявим конкурс, чтобы в течение месяца люди могли поработать и представить нам по истечении этого срока свои варианты застройки. Через месяц администрация района, городское управление архитектуры и градостроительства, а также архитектурный совет Казани совместно произведут оценку работ, подведут итоги конкурса и лучшие работы будут награждены и включены в утверждаемый план планировки. Я надеюсь, что участников будет много и родятся идеи, которые мы даже не предусматривали - нестандартные, смелые, красивые, интересные, современные решения.
Обращаясь к людям творческих профессий, хочется сказать, что поскольку от 80 до 90 процентов района попадает под снос, у нас есть уникальная возможность построить по современным архитектурным строительным нормам целый городской район, чего ни в одном другом районе Казани сделать невозможно, так как там уже много новых домов. Да и во всей России ситуация аналогичная: целый район застроить ни в одном крупном городе не получится, поскольку есть новые постройки. Мы надеемся, что участвовать в конкурсе будут не только казанские либо татарстанские архитекторы, но и представители различных городов РФ. По большому счету нам все равно, кто хорошо нарисует. Уже проявили интерес казахские архитекторы – они готовы поучаствовать, мы их пригласим, но думаю, что и их коллеги из Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Екатеринбурга и других городов с удовольствием поучаствуют в данном процессе. Для архитектора это будет означать возможность реализовать какую-то свою идею, воплотить ее в жизнь, причем в реальном режиме времени.
Грандиозный план. 5 миллионов квадратных метров – это половина того жилья, что республика должна построить по приоритетному национальному проекту до 2010 года. Каковы механизмы финансирования такой масштабной работы?
А.С.: Из 5 миллионов квадратных метров, которые должны быть построены в течение 5 лет, 4 миллиона составляет коммерческая застройка, один миллион – бесплатное жилье эконом-класса, так называемое социальное. Это возможно сделать только при наличии инвесторов, заинтересованных в данном процессе. Но мы говорим о чем: у нас есть площадки, район зонируется на территории эконом-класса и район престижного жилья, при этом за счет застройки в районе престижного жилья будет строиться жилье в районе эконом-класса, соответственно, это разная стоимость квартир. Возможны различные варианты реализации. Один из них – обременение инвестору построить в определенном объеме сметы социальное жилье. Другой вариант – передать в исполком Казани либо администрацию района часть квартир с последующей их реализацией и строительство бесплатного жилья за счет поступивших от этого средств. Еще один вариант, когда основным застройщиком, т.е. заказчиком, выступает район, и предприятия подключаются на условиях подряда по строительству. Таким образом, девелопером становится администрация района и города, строители привлекаются только для застройки. За счет разницы цен между стоимостью подрядных работ и ценой продажи можно построить социальное жилье.
Механизмы, предусмотренные новой редакцией Градостроительного кодекса РФ, могут быть использованы? Например, когда инвестор вкладывает в обновление инженерных сетей, которые, я так понимаю, в вашем районе тоже достаточно ветхие, либо сносит дом под новое строительство и за свой счет расселяет проживавшие там семьи.
А.С.: Такой вариант возможен, но труднореализуем. Дело в том, что есть участки, где подобный механизм выгоден, и строительство нового социального жилья занимает порядка 7-8 процентов от стоимости нового строительства. Но это, как правило, места «непрестижной» застройки, т.е. те площадки, где строить экономически невыгодно. Что касается мест престижной застройки, скажем, береговой зоны Казанки на улице Шоссейной – казалось бы, место идеальное для строительства и цена выходного жилья достаточно высокая, но там находится 18 «хрущевок». Чтобы их расселить, потребуются затраты не в 10 и не в 20, даже не в 30 процентов от вновь вводимого жилья, это колоссальные суммы, и инвестор просто не потянет их. В этом случае, если будет проектное финансирование, мы можем построить дешевое жилье в районе эконом-класса, расчистить площадку под более престижное строительство, а потом пригласить инвесторов на условиях компенсации осуществленных районом затрат. При этом инвестор будет платить за локальный участок – каждый за свой. Все эти варианты будут утверждаться исполкомом Казани.
Говоря об инженерных сетях, отмечу, что 1 декабря прошлого года район совместно с КЗИО провел первый выездной аукцион по продаже нежилой недвижимости в Кировском районе. Было заявлено имущества на 21 миллион рублей, продано на 43 миллиона. По договоренности с администрацией Казани часть этих средств пойдет на проектирование инженерных сетей и коммуникаций по нашему району. Сегодня существуют федеральные программы, за счет которых эти сети можно построить, но чтобы эти деньги получить, нужна проектно-сметная документация. К примеру, на 20 миллионов рублей можем получить проектно-сметную документацию на сети стоимостью примерно 1 миллиард рублей. По нашим расчетам, миллиард по сетям закрывает весь Кировский район, включая поселки Юдино, Залесный, Аракчино, т.е. мы можем на эти деньги спроектировать инженерные коммуникации по всему Кировскому району. Дальше будет стоять задача привлечь из федерального бюджета средства, будут это кредиты на 40-50 лет или другая схема – посмотрим. Причем возвратность денег по этим сетям будет обеспечена из-за более плотной застройки, появления инфраструктуры, дополнительных налоговых поступлений в совершенно иных объемах. Городу будет вполне под силу за счет этих налогов постепенно рассчитаться с понесенными затратами.
Правильно ли я понял, что согласно плану развития Кировского района, будут относительно бедные кварталы с жильем эконом-класса и элитные зоны? Не будет такого, что часть квартир в одном доме отдадут, скажем, низкооплачиваемой категории населения, а часть – людям среднего класса.
А.С.: Если мы пойдем по схеме, при которой застройщик отдает часть коммерческого жилья на нужды муниципалитета, то возможен предполагаемый вами вариант, когда в одном доме живут люди разного социального статуса. Однако это чревато проблемой. Дело в том, что наличие «социальных соседей» снижает общую стоимость квадратных метров в доме, время уже другое, это важно понимать. Задачей же района является получить максимальный экономический эффект от реализации данной программы. Поэтому предполагается даже не разделение в пределах домов, а деление района на участки, которые включают по 20-30 кварталов. Сегодня уже понятно, что жилье эконом-класса у нас будет на улице Болотникова, по Горьковскому шоссе, всем площадкам, прилегающим к пороховому заводу. В районе улицы Фрунзе будет жилье среднего класса, на Шоссейной, в Адмиралтейской слободе, Куземетьево, Красной горке – хай-класса, т.е. самое дорогое. Что касается других крупных поселков, то в Юдино будет эконом-класс, Залесном – средний класс, в проекте планировки все это учтено, т.е. зонирование уже произведено.
Малоэтажное строительство вы не рассматриваете? Оно будет прилегать к Кировскому району или окажется внутри него?
А.С.: Внутри района предполагается место под застройку порядка тысячи коттеджных домов. По зонированию оно располагается там, где по градостроительным нормам можно строить индивидуальное жилье, и не мешает общей застройке.
А как с прибрежной зоной?
А.С.: На самом деле индивидуальный жилой дом на берегу реки – не такое большое удовольствие. Я сам пять лет живу в береговой зоне на Красной горке и зимой там очень сильные ветра. Скажу честно, не самое большое счастье, когда дом стоит на первой линии у берега. Другой вопрос, если он будет стоять на канале, отгороженном от центрального фарватера Волги, откуда основные ветра, тогда это уже жилье другого класса.
Будете специальный канал рыть?
А.С.: Если быть точнее, там предполагаются намывы на островах и изменение береговой линии Волги.
Что будет с существующими коттеджами?
А.С.: Мы это тоже брали в расчет. Если эти коттеджи расположены участками застройки, имеющими какой-либо значительный объем, и если дома новые, то в плане планировки принято решение оставить их и как раз в этих зонах создать коттеджные поселки. Если осталось старое жилье, то их владельцы, скорее всего, будут переселены инвесторами, это уже взаимоотношения между самими частниками и застройщиками. Если есть места, где нельзя было строить дома и не было землеотводов, по ним будет приниматься решение по удалению этих домов, естественно, через суд. У нас есть такие случаи самозахвата земель, которые мешают застройке – по этим домам однозначно решения будут приниматься не в пользу владельцев.
По срокам застройки вы уже определились? Начнете ближе к центру и постепенно будете отходить к границе города, или предусмотрен иной порядок реализации проекта?
А.С.: Расчетный параметр будет исходить из того, сколько жилья будет вводиться бесплатного. Важно понимать, что жители «хрущевок», бараков и аварийных домов сегодня не готовы переселяться за деньги, а свободные площадки в районе ограничены. Поэтому в первую очередь встает вопрос застройки зоны эконом-класса, но там мест особо и нет. Предполагается, что мы поставим первые две высотки возле телевышки, будем расселять и смотреть откуда. В первую очередь, безусловно, будут расселяться аварийные дома с расчисткой площадок под строительство бесплатного жилья, далее последует освобождение площадок под коммерческое строительство. Важно понимать: стоимость строительства домов эконом-класса должно идти в ногу с коммерческим, иначе просто не на что будет строить. Это такое, скажем, непростое решение, и его надо тщательно просчитать.
Есть ли предварительные договоренности с потенциальными инвесторами?
А.С.: На сегодня работы уже начаты районной компанией ООО «Инвестпроект» - пока финансирует «Александр Лтд», но уже есть договоренности с банками, готовыми поддержать программу кредитами. Задача «Инвестпроекта» – разработать, утвердить план застройки и построить первые пять домов, расселить людей, а потом компенсировать свои издержки за счет освободившихся земель. По-другому, к сожалению, не получается. Не готовы инвесторы заморозить деньги на год или полтора, построить жилье эконом-класса, затем переселить, построить новое, эта схема очень тяжелая. Гораздо «веселее» идет работа, когда предпринимателю говорят: «Есть освобожденная площадка, вот столько-то денег надо заплатить за то, что оттуда расселили людей». Как правило, застройщики готовы заплатить, но зайти сразу, чтобы строить, а не ждать целый год.
Вы уже готовы предоставить такие площадки?
А.С.: Уверен, через год мы сможем предоставить им такие площадки. Уже летом будет ясно, что такая-то территория будет свободна, мы можем объявить аукционные торги и привлечь инвесторов на площадки, которые освободятся в следующем году, можно эти аукционы проводить последовательно. Мало того, в случае реализации программы по опыту Москвы, если муниципалитет будет выступать застройщиком, а строители – подрядчиками, тогда задача упростится – коммерческое жилье надо будет продать через аукцион. Опыт проведения аукционов у нас есть, как я уже говорил, 1 декабря успешно провели, в феврале будет еще один аукцион на 48 нежилых помещений. Эта схема постепенно будет отлажена, думаю, что она более эффективна, поскольку четко и понятно становится, что с четырех миллионов квадратных метров построенного коммерческого жилья мы можем построить миллион квадратных метров бесплатного жилья для жителей района, просто без проблем, т.е. по деньгам там все складывается очень хорошо.
Это все за счет рыночной конъюнктуры? Или это будет обременением для инвесторов?
А.С.: В данном случае это рыночная конъюнктура. Инвесторы здесь уже не нужны, нужны подрядчики по застройке. Это две принципиально разные вещи. Сегодня город отдает землю, инвестор (он же девелопер, он же генподрядчик) заходит, он же строит, подтягивая подрядчиков, и продает. Получается, что мы отдаем стройплощадку коммерческой структуре, она на этом зарабатывает деньги и спокойно существует. Мы предлагаем другую схему: давайте-ка, город будет зарабатывать на этом деньги и строить бесплатное жилье, необходимое горожанам. Москва так и пошла, там основным застройщиком в свое время была одна компания, которая возводила дома и бесплатно переселяла жителей столицы, и сейчас эта работа продолжается. В этом случае инвестор нужен для строительства и эксплуатации инфраструктуры. «Корстон» или гипермаркет должны строить собственники.
То есть нельзя назвать конкретную цифру, что столько-то процентов для строителей коммерческого жилья будет социальным бременем?
А.С.: Мы как рассуждаем: сегодня себестоимость строительства жилья в любом районе города колеблется от 12 до 14 тысяч рублей за квадратный метр, а продажная цена какая, вы и сами знаете. Либо эту разницу будет получать город и строить на нее жилье, либо мы соглашаемся с существующим положением дел, когда все отдается на откуп коммерческим структурам и пусть они на этом зарабатывают. При этом сегодня в Казани практически не осталось строительных компаний в чистом виде – все они являются еще и девелоперами. Де-факто, строительный бизнес для них побочный, основной бизнес – продать построенные квартиры. Но эта тема очень непростая, мы сами создали такую ситуацию в городе на протяжении десятилетий, теперь изменить ее будет очень проблематично.
Добавлю, что наряду с вариантом выбранной застройки не упраздняются варианты, которые предусмотрены российским законодательством, в частности, вариант-аукцион. Если мы выставляем землю на аукцион, то у нее будет целевое назначение, согласно плану застройки, допустим, жилой 16-этажный 144-квартирный дом. У нас есть четкий анализ, сколько будет стоить квадратный метр жилья в данной зоне. В береговой зоне на первой линии это будет минимум 50 тысяч рублей. Мы примерно высчитаем себестоимость и назначим стартовую цену на аукционе в пределах, скажем, 70 процентов от разницы между затратами на строительство и ценой продажи, 30 процентов останется заработком девелопера, это тоже неплохой вариант. Но мы за то, чтобы сложившуюся схему изменить, и если сейчас 100 процентов прибыли оседает в коммерческих структурах, то необходимо добиться направления части прибыли на нужды района и города, причем сделать это легитимно.
Будут ли включаться существующие жилищные программы – социальная ипотека, «молодая семья» и другие, в ваш план застройки? Если да, то на каких условиях?
А.С.: Здесь все считается просто. Молодая семья получает, условно, жилищный сертификат. Если хочет, она может купить с его помощью жилье хай-класса, захочет – эконом-класса. Что потянешь, то и выберешь, это рыночные отношения, не можешь купить дорогое – покупай дешевое. В программе активно работает компания «Александр ЛТД», которую я основал 15 лет назад. Она ведет «геологоразведку» под строительство 16-этажного дома с компактными 1-2-х комнатными квартирами как раз для молодых семей. Это территория торгового комплекса «Петрушкин двор» - земля там была куплена 7 лет назад и вполне пригодна для строительства жилья. В бизнес-плане предусматривается, что в оплату будут приниматься любые жилищные сертификаты, оплачиваемые государством: военные, «молодая семья», студенческие, если такие появятся, ветераны войны – кто угодно. К нам обратились “военные” с преложением приобрести 50 квартир для офицеров, администрация с удовольствием поможет – войсковая часть на территории района, это наши люди. Все это вписывается и в районную программу «Доступное и комфортное жилье в Кировском районе г. Казани». Это разве плохо?
В заключении хочу выразить огромную благодарность жителям района и мэру Казани Ильсуру Метшину за доверие и поддержку.
Ждем профессиональных участников рынка проектирования строительства 8 февраля 2007 года в НКЦ «Казань» к 10 часам.
Беседу вел журналист Булат СРУРОВ
Фото Екатерины КРАСУЦКОЙ